Artikel als PDF (8 Seiten) Immobilie: Schulden statt Zinsen
Wer im Eigentum wohnt und dieses abzahlt, kann im Alter mietfrei wohnen. Bis zur Rente sollten Haus oder Wohnung schuldenfrei sein.
Schuldenmachen ist derzeit so günstig wie nie. Selbst für Familien, die vor zehn Jahren nur von den eigenen vier Wänden träumen konnten, ist das Eigenheim bei derzeitigen Zinssätzen von unter 2 Prozent eine reale Option.
Eine Altersvorsorge ist die eigene Wohnung allemal: Später keine Miete zu zahlen, ist so gut wie eine lebenslange Rente.
Doch die Immobilie ist im Vergleich zum Sparplan oder zur Versicherung die Vorsorgeform mit dem höchsten persönlichen Aufwand. Und auch bei niedrigen Kreditzinsen gilt: Ein gewisses Maß an Eigenkapital sollte bereits vorhanden sein.
Für die Frage, ob die eigene Immobilie tatsächlich die bessere Wahl als die Mietwohnung ist, sollten Interessenten sich genau prüfen. Möchte ich in dem besichtigten Objekt wirklich gern und langfristig wohnen? Kann ich mich mit Job und Familie überhaupt langfristig niederlassen oder drohen häufige Umzüge? Bin ich bereit, mich um Reparaturen und Instandhaltung selbst zu kümmern? Ein klares „Ja“ ist die Voraussetzung, um sich mit dem Kauf einer Immobilie zu beschäftigen – jenseits aller damit verbundenen finanziellen Fragen.
Die Frage der Finanzierung ist der nächste Schritt. Sie gibt den Rahmen vor, in dem sich Käufer auf die Suche nach ihrer Immobilie machen können. In erster Linie hängen Kaufkosten und monatliche Belastungen vom Wohnort ab. Gute Preise finden Interessenten noch in vielen ländlichen Regionen und Kleinstädten. Universitäts- und Großstädte und deren Speckgürtel sind dagegen sehr gefragt und teuer.
Vergleich Mieten oder Kaufen
Die Höhe des Kaufpreises ist aber nicht allein entscheidend. Wer später sein Haus verkaufen will, wird es in ländlichen Regionen vielleicht nur mit hohen Abschlägen los. Die teure Großstadtwohnung kann dann die bessere Lösung sein.
Sinnvoll ist ein Vergleich zwischen Kauf und Miete. Finanztest-Berechnungen zeigen, dass Kaufen auf lange Sicht derzeit meist die bessere Wahl ist – aber nicht immer. Wer zu teuer kauft, würde als Mieter günstiger wohnen und mit einer alternativen Altersvorsorge wohl oft besser fahren.
Die Daumenregel: Der Kaufpreis der Immobilie sollte durch die mit dem Objekt erzielbare Jahresnettokaltmiete geteilt werden. Liegt der Wert über 25, ist das Risiko relativ groß, den Kaufpreis bei einem späteren Verkauf nicht mehr erzielen zu können.
Einfach ist die Vergleichsrechnung mit der eigenen Miete. Ist die Warmmiete für die jetzige Wohnung höher als die monatliche Belastung für Zins und Tilgung sowie die Betriebskosten? Dann sparen Käufer mit ihrem Umzug ab der ersten Rate und das Geld ist gut für später angelegt.
Finanzierung muss passen
Ist das Objekt gefunden und entspricht es dem finanziellen Rahmen, geht es an die Finanzierung. Den größten Batzen Geld leihen sich Käufer in der Regel von der Bank. Diese vergeben Kredite derzeit zu traumhaften Konditionen. Selbst langfristige Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung sind für Effektivzinsen von weniger als 2 Prozent zu bekommen (Tabelle: Die besten Immobiliendarlehen).
20 Prozent Eigenkapital sind wichtig
Ohne Eigenkapital geht aber in der Regel nichts. 20 Prozent des Kaufpreises sollten Käufer möglichst aus eigener Tasche beisteuern. Auch Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls einen Makler sollten sie aus eigenen Mitteln aufbringen. Mit Maklergebühren können je nach Bundesland bis zu 15 Prozent Kaufnebenkosten zusammenkommen.
Interessenten sollten sich nicht von Lockangeboten der Banken blenden lassen. Oft gelten diese nur für eine Zinsbindung von fünf Jahren und enthalten eine Tilgung von nur 1 Prozent der Kreditsumme jährlich. Die Gefahr, dass nach fünf Jahren die Zinsen gestiegen sind, ist groß. Da vom Kredit aber nur wenig getilgt wurde, kann die Kreditrate plötzlich enorm ansteigen. Schon mancher Käufer musste in so einer Situation sein Haus verkaufen.
Gerade angesichts der niedrigen Zinsen ist eine lange Zinsbindung von beispielsweise 20 Jahren sinnvoll. Käufer sichern sich so nicht nur langfristig günstige Konditionen, sondern senken auch das Risiko, später eine schlechtere Finanzierung zu bekommen. Wählen sie gleichzeitig eine hohe Tilgung sinkt das Risiko weiter, wie ein Beispiel zeigt (Tabelle: Die besten Immobiliendarlehen): Bei einer Kreditsumme von 160 000 Euro und einem Effektivzins von 1,74 Prozent ergibt sich bei 2 Prozent anfänglicher Tilgung eine monatliche Belastung von 497 Euro für Zins und Tilgung. Nach 20 Jahren bleibt eine Restschuld von fast 83 600 Euro, für die sich der Käufer eine Anschlussfinanzierung suchen muss. Bis dahin können die Zinsen deutlich steigen.
Die bessere Lösung: Der Kunde zahlt eine so hohe Rate, dass er bereits nach 20 Jahren den Kredit abgezahlt hat. Sie beträgt 789 Euro – monatlich knapp 300 Euro mehr.
Auch das eigene Alter sollte bei der Finanzierung mitbedacht werden. Da mit Rentenbeginn die Einkünfte in der Regel kräftig sinken, sollte die Immobilie dann möglichst abbezahlt sein. Wer beim Kauf bereits Mitte 40 ist, benötigt in diesem Fall eine Anfangstilgung von rund 4 Prozent.
Die Höhe der Tilgung können Kreditnehmer bei vielen Krediten weitgehend selbst bestimmen. Banken verlangen oft nur eine Mindesttilgung von jährlich 1 Prozent. Mit einer solchen Minitilgung zahlt der Kunde mehr als 50 Jahre, bis der Kredit abgezahlt ist. Eine Tilgung in Höhe von 2 Prozent sollte es mindestens sein.
Gute Alternative: Riester-Förderung
Eine gute Alternative zum Bankdarlehen sind zinssichere Bauspar-Kombikredite mit Riester-Förderung. Das Darlehen erhält der Käufer sofort. Er zahlt dafür lediglich Zinsen, aber keine Tilgung. Stattdessen zahlt er in einen Bausparvertrag ein, mit dem später das Darlehen abgelöst wird.
Auf Sparbeiträge und für die spätere Tilgung des Bauspardarlehens erhalten Kreditnehmer Riester-Zulagen – und oft auch Steuervorteile.
Die meisten Kassen finanzieren mit dem Bauspar-Kombikredit aber höchstens 70 bis 80 Prozent des Immobilienwerts. Käufer brauchen mehr Eigenkapital als sonst.
