Alters­vorsorge

Immobilie: Schulden statt Zinsen

4
Alters­vorsorge - Die besten Angebote für jeden Typ
Wohn­eigentum ist eine gute Alternative für die Alters­vorsorge. Ob Villa oder Reihen­haus – ein Grund­stock an Eigen­kapital sollte vorhanden sein. © D. Surrey

Wer im Eigentum wohnt und dieses abzahlt, kann im Alter mietfrei wohnen. Bis zur Rente sollten Haus oder Wohnung schuldenfrei sein.

Inhalt

Schuldenmachen ist derzeit so günstig wie nie. Selbst für Familien, die vor zehn Jahren nur von den eigenen vier Wänden träumen konnten, ist das Eigenheim bei derzeitigen Zins­sätzen von unter 2 Prozent eine reale Option.

Eine Alters­vorsorge ist die eigene Wohnung allemal: Später keine Miete zu zahlen, ist so gut wie eine lebens­lange Rente.

Doch die Immobilie ist im Vergleich zum Sparplan oder zur Versicherung die Vorsorgeform mit dem höchsten persönlichen Aufwand. Und auch bei nied­rigen Kreditzinsen gilt: Ein gewisses Maß an Eigen­kapital sollte bereits vorhanden sein.

Für die Frage, ob die eigene Immobilie tatsäch­lich die bessere Wahl als die Miet­wohnung ist, sollten Interes­senten sich genau prüfen. Möchte ich in dem besichtigten Objekt wirk­lich gern und lang­fristig wohnen? Kann ich mich mit Job und Familie über­haupt lang­fristig nieder­lassen oder drohen häufige Umzüge? Bin ich bereit, mich um Reparaturen und Instandhaltung selbst zu kümmern? Ein klares „Ja“ ist die Voraus­setzung, um sich mit dem Kauf einer Immobilie zu beschäftigen – jenseits aller damit verbundenen finanziellen Fragen.

Die Frage der Finanzierung ist der nächste Schritt. Sie gibt den Rahmen vor, in dem sich Käufer auf die Suche nach ihrer Immobilie machen können. In erster Linie hängen Kauf­kosten und monatliche Belastungen vom Wohn­ort ab. Gute Preise finden Interes­senten noch in vielen ländlichen Regionen und Klein­städten. Universitäts- und Groß­städte und deren Speck­gürtel sind dagegen sehr gefragt und teuer.

Vergleich Mieten oder Kaufen

Die Höhe des Kauf­preises ist aber nicht allein entscheidend. Wer später sein Haus verkaufen will, wird es in ländlichen Regionen vielleicht nur mit hohen Abschlägen los. Die teure Groß­stadt­wohnung kann dann die bessere Lösung sein.

Sinn­voll ist ein Vergleich zwischen Kauf und Miete. Finanztest-Berechnungen zeigen, dass Kaufen auf lange Sicht derzeit meist die bessere Wahl ist – aber nicht immer. Wer zu teuer kauft, würde als Mieter güns­tiger wohnen und mit einer alternativen Alters­vorsorge wohl oft besser fahren.

Die Daumen­regel: Der Kauf­preis der Immobilie sollte durch die mit dem Objekt erziel­bare Jahres­nettokaltmiete geteilt werden. Liegt der Wert über 25, ist das Risiko relativ groß, den Kauf­preis bei einem späteren Verkauf nicht mehr erzielen zu können.

Einfach ist die Vergleichs­rechnung mit der eigenen Miete. Ist die Warmmiete für die jetzige Wohnung höher als die monatliche Belastung für Zins und Tilgung sowie die Betriebs­kosten? Dann sparen Käufer mit ihrem Umzug ab der ersten Rate und das Geld ist gut für später angelegt.

Finanzierung muss passen

Ist das Objekt gefunden und entspricht es dem finanziellen Rahmen, geht es an die Finanzierung. Den größten Batzen Geld leihen sich Käufer in der Regel von der Bank. Diese vergeben Kredite derzeit zu traumhaften Konditionen. Selbst lang­fristige Darlehen mit 20 Jahren Zins­bindung sind für Effektivzinsen von weniger als 2 Prozent zu bekommen (Tabelle: Die besten Immobiliendarlehen).

20 Prozent Eigen­kapital sind wichtig

Ohne Eigen­kapital geht aber in der Regel nichts. 20 Prozent des Kauf­preises sollten Käufer möglichst aus eigener Tasche beisteuern. Auch Kosten für Grund­erwerb­steuer, Notar und gegebenenfalls einen Makler sollten sie aus eigenen Mitteln aufbringen. Mit Maklergebühren können je nach Bundes­land bis zu 15 Prozent Kauf­neben­kosten zusammen­kommen.

Interes­senten sollten sich nicht von Lock­angeboten der Banken blenden lassen. Oft gelten diese nur für eine Zins­bindung von fünf Jahren und enthalten eine Tilgung von nur 1 Prozent der Kreditsumme jähr­lich. Die Gefahr, dass nach fünf Jahren die Zinsen gestiegen sind, ist groß. Da vom Kredit aber nur wenig getilgt wurde, kann die Kreditrate plötzlich enorm ansteigen. Schon mancher Käufer musste in so einer Situation sein Haus verkaufen.

Gerade angesichts der nied­rigen Zinsen ist eine lange Zins­bindung von beispiels­weise 20 Jahren sinn­voll. Käufer sichern sich so nicht nur lang­fristig güns­tige Konditionen, sondern senken auch das Risiko, später eine schlechtere Finanzierung zu bekommen. Wählen sie gleich­zeitig eine hohe Tilgung sinkt das Risiko weiter, wie ein Beispiel zeigt (Tabelle: Die besten Immobiliendarlehen): Bei einer Kreditsumme von 160 000 Euro und einem Effektivzins von 1,74 Prozent ergibt sich bei 2 Prozent anfäng­licher Tilgung eine monatliche Belastung von 497 Euro für Zins und Tilgung. Nach 20 Jahren bleibt eine Rest­schuld von fast 83 600 Euro, für die sich der Käufer eine Anschluss­finanzierung suchen muss. Bis dahin können die Zinsen deutlich steigen.

Die bessere Lösung: Der Kunde zahlt eine so hohe Rate, dass er bereits nach 20 Jahren den Kredit abge­zahlt hat. Sie beträgt 789 Euro – monatlich knapp 300 Euro mehr.

Auch das eigene Alter sollte bei der Finanzierung mitbedacht werden. Da mit Renten­beginn die Einkünfte in der Regel kräftig sinken, sollte die Immobilie dann möglichst abbezahlt sein. Wer beim Kauf bereits Mitte 40 ist, benötigt in diesem Fall eine Anfangs­tilgung von rund 4 Prozent.

Die Höhe der Tilgung können Kreditnehmer bei vielen Krediten weit­gehend selbst bestimmen. Banken verlangen oft nur eine Mindest­tilgung von jähr­lich 1 Prozent. Mit einer solchen Minitilgung zahlt der Kunde mehr als 50 Jahre, bis der Kredit abge­zahlt ist. Eine Tilgung in Höhe von 2 Prozent sollte es mindestens sein.

Gute Alternative: Riester-Förderung

Eine gute Alternative zum Bank­darlehen sind zins­sichere Bauspar-Kombikredite mit Riester-Förderung. Das Darlehen erhält der Käufer sofort. Er zahlt dafür lediglich Zinsen, aber keine Tilgung. Statt­dessen zahlt er in einen Bauspar­vertrag ein, mit dem später das Darlehen abge­löst wird.

Auf Sparbeiträge und für die spätere Tilgung des Bauspardarlehens erhalten Kreditnehmer Riester-Zulagen – und oft auch Steuer­vorteile.

Die meisten Kassen finanzieren mit dem Bauspar-Kombikredit aber höchs­tens 70 bis 80 Prozent des Immobilien­werts. Käufer brauchen mehr Eigen­kapital als sonst.

4

Mehr zum Thema

  • Riester-Rente im Über­blick Versicherung, Sparplan, Fonds­police

    - Trotz hoher staatlicher Förderung sorgt Riester bei vielen Sparenden für Frust. Die Stiftung Warentest erklärt, ob ein Abschluss jetzt über­haupt noch sinn­voll ist.

  • Riester-Fonds­sparplan UniGlobal Vorsorge Schwache Zwischen­bilanz

    - Der Riester-Fonds UniGlobal Vorsorge ist nach fünf Jahren reif für eine Finanztest-Bewertung. Das Ergebnis ist sehr enttäuschend.

  • Geld anlegen mit Finanztest Das Pantoffel-Portfolio – bequem und krisen­fest

    - Das Pantoffel-Portfolio ist einfach, bequem und eignet sich für jeden! Hier erfahren Sie alles, um mit der Anlage-Idee von Finanztest loszulegen.

4 Kommentare Diskutieren Sie mit

Nur registrierte Nutzer können Kommentare verfassen. Bitte melden Sie sich an. Individuelle Fragen richten Sie bitte an den Leserservice.

Nutzer­kommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.

versichert.by.lueck am 17.08.2018 um 13:04 Uhr
Finger weg von der betrieblichen Altersvorsorge?

Antwort auf Connie2000:
Die bAV wird erst durch die mögliche Zuzahlung des AG richtig interessant. Die von mir beratenene AG zahlen gerne ihre Lohnnebenkostenersparnis von rund 20% als AG-Anteil zur Gehaltsumwandlung ihrer Angestellten mit in den Vertrag ein. Für das Immage des Unternehmers ist so etwas äußerst positiv.
Hierdurch ergibt sich dann der Effekt, dass von dem Gesamt-Bruttobeitrag, der dann in die bAV fliesst, lediglich unter 50% dieser Beitragsgrösse als Nettolohnverlust bei AN zu spüren sind. Am Vertragsende fallen dann natürlich auf den erhöhten Sparbetrag + Zinsertrag (Überschüsse) auch mehr Krankenversicherungsbeiträge an. Hier dann zu sagen, dass ist unlukrativ und man sollte die Finger davon lassen, ist genauso unsinnig, als wenn man behauptet, man sollte auf einen hohen Zinsertrag verzichten, weil man so die Kapitalertragsteuer niedrig hält. Völlig absurd.
Wichtig ist bei der bAV: in der Auszahlungsphase die Rentenzahlung zu favorisieren!

Stirnhirn am 10.02.2016 um 18:20 Uhr
Schluß mit lustig!

Welche Punkte es bei Abschluß einer Betriebsrente zu beachten gibt, zeigt die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg in der Online-Ausgabe der Stuttgarter Nachrichten vom 15.03.2015 in dem Artikel von Heike Armbruster auf.
http://www.stuttgarter-zeitung.de/inhalt.betriebliche-altersvorsorge-private-sparvertraege-sind-oft-guenstiger-und-flexibler.d61ae47c-5d4e-4620-8ca0-747f3dda9294.html
Wer es dennoch mal von der lustigen Seiten betrachten will:
https://www.youtube.com/watch?v=Cc1LNBMyg0A
(aus 'Die Anstalt' mit Max Uthoff, Claus von Wagner, Jochen Busse, Christoph Sieber und Timo)

Profilbild Stiftung_Warentest am 12.05.2015 um 12:23 Uhr
Die bAV hat Vor- und Nachteile

@alle: Der Anfall von Krankenkassenbeiträgen im Alter ist wirklich ein Nachteil. Der spielt vor allem für die Pflichtversicherten eine Rolle, weil diese die Möglichkeit haben, privat vorzusorgen. Denn Pflichtversicherte zahlen auf Renten aus der privaten Vorsorge keine Kassenbeiträge. Für im Alter freiwillig Versicherte sieht das schon anderes aus. Sie zahlen auf jegliche Einkünfte Kassenbeiträge (etwas weniger). Und Privatpatienten rechnen noch einmal anders. Eine bAV besteht auch nicht immer aus einer klassischen Rentenversicherung. Manchmal bietet der Arbeitgeber Produkte an, bei denen das Geld in Aktienfonds fließt. Und auch beim Zuschuss des Arbeitgebers muss man genau hinschauen und individuell prüfen, ob dieser das Vorsorgemodell attraktiv macht oder den Nachteil der Verbeitragung im Alter nicht ausgleichen kann. Von daher macht es Sinn, dass jede / jeder für sich individuell die Vor- und Nachteile der bAV abwägt. Lassen Sie sich das Angebot vom Arbeitgeber durchrechnen und vergleichen Sie dieses konkret mit der privaten Vorsorge. (maa)

connie2000 am 06.05.2015 um 15:16 Uhr
Finger weg von der betrieblichen Altersvorsorge!

Bei der betrieblichen Altersvorsorge (bAV) zahlt der gesetzlich Krankenversicherte volle Sozialversicherungsbeiträge (ca. 18 % ).
Bei der gesetzlichen Altersrente zahlt man nur etwa die Hälfte Sozialversicherungsbeiträge. (ca. 9 %).
Wenn man also Geld anstelle in die gesetzliche Altersrente zu stecken in die bAV einzahlt, macht man schon vorweg mal ein schlechtes Geschäft, da man jetzt doppelte Sozialversicherungsbeiträge zahlen darf.
Daran ändert sich meines Erachtens auch nichts, wenn der Arbeitgeber was dazu gibt. Denn auch diesen Zuschuss muß der Arbeitgeber mitverdienen. Auch dafür muß er Leistung bringen. Gratis wird man ihnen eine Betriebsrente nicht spendieren können. Ausnahmen vielleicht Porsche oder VW?
Hinzu kommen: Vertrags- und Abschlußkosten, Steuern (u.U. volle Steuerpflicht).
Das Kapitalmarktzinsniveau ist aktuell bescheiden, das heißt nennenswerte Zinserträge sind nicht zu erwarten. Die werden u.U. nicht einmal zur Deckung der Vertrags- und Abschlußkosten reiche