Alte Bauspar­verträge Wann sich ein Bauspardarlehen lohnt

Mit Bank­darlehen vergleichen

Die Entscheidung für oder gegen das Bauspardarlehen ist nicht immer so einfach. Vor allem in neueren Bauspar­tarifen sind die Zinsen für das Bauspardarlehen nicht viel höher als für einen Bank­kredit. Dann ist ein genauerer Blick nötig.

Normaler­weise lassen sich Kredite mit ähnlicher Lauf­zeit gut anhand der Effektivzinsen vergleichen. Im Effektivzins für Bankdarlehen sind die wichtigsten Kredit­kosten enthalten – neben den Zinsen beispielswei­se Ver­mitt­lungs­pro­visionen und die Zins- und Tilgungs­verrechnung auf dem Kredit­konto.

Für den Effektivzins von Bauspardar­le­hen gelten jedoch gesetzliche Sonder­regeln. Die Berechnung ist ungenau. Einige Kosten werden falsch oder gar nicht berück­sichtigt. Der Effektivzins liegt deshalb mal höher und mal nied­riger als der Effektivzins, den Bausparer für ihren Kredit tatsäch­lich zahlen müssen (siehe Bauspardarlehen und Tabelle Effektivzins von Bauspardarlehen).

Effektivzins von Bauspardarlehen

Die Bausparsumme beträgt 50 000 Euro, das Guthaben 22 000 Euro. Die Tabelle zeigt den Effektivzins für das Bauspardarlehen in vier Varianten. Die Bausparkassen geben für alle Varianten ähnlich hohe Effektivzinsen an. Doch der tatsäch­liche Effektivzins ist mal nied­riger, mal deutlich höher

Echten Effektivzins berechnen

Für einen fairen Vergleich mit einem Bankdarlehen benötigen Bausparer von ihrer Bausparkasse ein konkretes Angebot mit ­einer Reihe von Angaben:

• den Auszahlungs­betrag, die Monats­rate und die Lauf­zeit des Bauspardarlehens,
• das Guthaben, das die Kasse auszahlen würde, wenn der Kunde auf das Darlehen verzichtet – je nach Tarif mit Bonuszinsen und Erstattung der Abschluss­gebühr,
• falls der Vertrag noch nicht zugeteilt ist: einen Ansparplan bis zur Zuteilung sowie die Konditionen für den nötigen Zwischen­kredit.

Mit diesen Angaben lässt sich der tatsäch­liche Effektivzins der Bauspar­finanzierung berechnen. Bausparer können dazu den kostenlosen Vergleichsrechner Bauspardarlehen ­benutzen.

Im Nach­rang güns­tiger

Bausparer, die insgesamt mehr als 60 Prozent des geschätzten Immobilien­wertes benötigen, sollten noch einen besonderen Vorzug der Bausparkassen einrech­nen. Diese begnügen sich damit, dass ihr Kredit an zweiter oder dritter Stelle im Grund­buch einge­tragen wird. Der erste Grund­buch­rang bleibt so frei für das Darlehen von einer Bank.

Das ist wichtig, weil die Topkonditionen der Banken nur für erst­rangige Darlehen bis zu 60 Prozent des Immobilien­wertes gelten. Nimmt der Kunde ein höheres Darlehen auf, kann sich der gesamte Kredit um mehrere Zehntel Prozent­punkte verteuern. Diesen Zins­aufschlag können sich ­Immobilienkäufer mit einem ausreichend hohen Bauspar­darlehen oft sparen.

Wer mehr als 60 Prozent des Immobilien­wertes auf Kredit finanzieren muss, sollte die Kombination aus einem Bank- und Bauspar­darlehen mit einer Komplett­finanzierung durch die Bank vergleichen. Dabei hilft ih­nen unser Rechner Kredite optimal kombinieren.

Ein Beispiel haben wir in der oberen Tabelle weiter unten abge­bildet. Der Zins­satz für das Bauspardarlehen erscheint dort mit 2,75 Prozent auf den ersten Blick hoch. Trotzdem lohnt es sich, das Bauspar­dar­le­hen in die Finanzierung einzubinden, weil der Bank­kredit damit deutlich güns­tiger wird.

Zusatz­vorteil des Bauspardarlehens: Sondertilgungen sind jeder­zeit und in beliebiger Höhe möglich. Bei Banken sind Sonderzah­lungen meist auf 5 oder 10 Prozent der Kreditsumme im Jahr begrenzt und mitunter nur gegen Zins­aufschlag möglich.

Beispiel 1: Bauspardarlehen lohnt sich

Für eine 240 000 Euro teuere Wohnung benötigt der Käufer 200 000 Euro Kredit. Er kann ein Bauspardarlehen von 32 000 Euro abrufen. Nimmt er das Bauspardarlehen, sinkt der nötige Bank­kredit von 83 auf 70 Prozent des Immobilien­wertes (168 000 Euro). Dadurch wird der Zins­satz güns­tiger.

Ergebnis: Obwohl der Zins­satz für das Bauspardarlehen mit 2,75 Prozent relativ hoch ist, spart der Käufer damit rund 2 300 Euro Zinsen.

Beispiel 2: Bauspardarlehen lohnt sich nicht

Die Tabelle zeigt die Finanzierung aus dem Beispiel oben – nur mit etwas anderen Konditionen: Der Zins­satz für das Bauspardarlehen beträgt 3,50 Prozent. Der Zins­satz für Bank­darlehen steigt nur um 0,10 Prozent­punkte, wenn der Kunde von der Bank 200 000 statt 168 000 Euro aufnimmt.

Ergebnis: Das Bauspardarlehen lohnt sich nicht. Mit dem Verzicht auf das Darlehen spart der Kreditnehmer rund 1 800 Euro.

Kündigung kann nach­teilig sein

Kniff­lig wird es, wenn der Bausparer das Darlehen nicht haben will und der Vertrag noch nicht zugeteilt ist. Dann liegt es nahe zu kündigen, um schnell an das Guthaben zu kommen. Je nach Tarif zahlt die Bauspar­kasse das Guthaben drei bis sechs Monate später aus. Gegen einen Abschlag bekom­men die Kunden ihr Geld auch sofort.

Doch Vorsicht: Wenn sie kündigen, verlieren Bausparer oft den Anspruch auf Bonuszinsen. Für nach 2008 abge­schlossene Bauspar­verträge gehen außerdem die staatlichen Wohnungs­bauprämien verloren. In diesen Fällen kann es besser sein, den Vertrag noch bis zur Zuteilung zu behalten.

Die Warte­zeit können Bausparer zum Beispiel abkürzen, indem sie die Bausparsumme herab­setzen. Haben sie das für die Zuteilung nötige Mindest­guthaben nicht erreicht, können sie den fehlenden Betrag auch auf einen Schlag einzahlen, um die Zuteilung zu beschleunigen. Das geht allerdings nur mit Zustimmung der Bausparkasse.

Egal, ob sie das Bauspardarlehen nehmen oder nicht: Am besten kümmern sich Bausparer um ihren Vertrag, sobald sich ihre Immobilienpläne klar abzeichnen. Dann lässt er sich oft noch so anpassen, dass ihnen das Geld von der Bausparkasse pünkt­lich zur Verfügung steht. Das macht alles einfacher.