Novum in der Geschichte offener Immobilienfonds: Das Geld der Anleger ist gesperrt. Der Deutsche Bank-Immobilienfonds Grundbesitz invest hat die Rücknahme der Fondsanteile vorläufig ausgesetzt. Offizielle Begründung: Die Immobilien im Besitz des Fonds sollen neu bewertet werden. Bereits am Freitag sickerte diese Nachricht durch. Befürchtung der Experten: Der Wert der Immobilien liegt um einen dreistelligen Millionenbetrag unter der Summe, die dafür bisher in den Büchern steht. Die Folge: Tausende von Mitgliedern des Fonds stießen ihre Anteile ab. Am Dienstag zogen die Fondsmanager die Notbremse und stoppten den Ausverkauf. test.de erklärt, wie offene Immobilienfonds funktionieren, wann die Rücknahme von Anteilen gestoppt werden darf und sagt, was betroffene Anleger tun können.

Kein Grund zur Panik

Grund zur Panik gibts nicht. Insgesamt hat der grundbesitz-invest-Fonds per 31. Oktober ein Vermögen von 6,131 Milliarden Euro. Eine Korrektur des Immobilienwerts um 500 Millionen Euro würde für jedes Mitglied des Fonds rechnerisch einen Verlust von knapp 8,2 Prozent bedeuten. Das ist für einen offenen Immobilienfonds katastrophal schlecht, aber im Vergleich zu anderen Geldanlagen ein überschaubares Risiko.

Erfolg mit Immobilien

So funktionieren Immobilienfonds: Mit dem Geld der Mitglieder kauft der Fonds Immobilien, bewirtschaftet sie und verkauft sie wieder. Der Erfolg des Fonds hängt davon ab, wie sich der Wert der Immobilien entwickelt und wie viel Gewinn durch die Vermietung zu erzielen ist. Anteile an offenen Immobilienfonds können normalerweise jederzeit ge- und verkauft werden. Beim Kauf ist üblicherweise ein Ausgabeaufschlag zu zahlen. Für den Fonds grundbesitz-invest liegt er bei 5,0 Prozent, wenn kein Rabatt erreichbar ist. Zusätzlich müssen die Anleger laufende Gebühren in Höhe von 0,5 Promille pro Monat zahlen.

Bislang sichere Sache

Nach Finanztest-Berechnungen sind offene Immobilienfonds - im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds - bislang eine sichere Sache gewesen. Trotz des Preisverfalls auf dem Immobilienmarkt ergaben sich in den vergangenen fünf Jahren für keinen wichtigen offenen Immobilienfonds mit Schwerpunkt Deutschland Verluste von mehr als 1,3 Prozent pro Jahr. Nach Finanztest-Kriterien gehören sie damit zur Chance-Risiko-Klasse 1 und sind von der Sicherheit her gesehen mit so soliden Geldanlagen wie Euro-Geldmarktfonds vergleichbar. Selbst Rentenfonds können höhere Verluste bringen.

Anleger auf der Flucht

Seit Freitag könnte das alles Vergangenheit sein. Als die Nachricht von der geplanten Wertberichtigung bei grundbesitz-invest ruchbar wurde, gaben Tausende von Anlegern ihre Anteile zurück und brachten ihr Geld in Sicherheit. Am Montag verstärkte sich der Ansturm noch. Bis Dienstag gaben die grundbesitz invest-Mitglieder angeblich Anteile für 300 Millionen Euro zurück. Daraufhin zogen die Fondsmanager die Notbremse und setzten die Rücknahme aus. Zulässig ist das laut Investgesetz, wenn der Fonds in Liquiditätsschwierigkeiten gerät oder sonst besondere Umstände zum Schutz der Anleger den Verkaufsstopp erfordern. Hintergrund der Regelung: Ohne die Möglichkeit zur Notbremsung müsste der Fonds im Notfall kurzfristig Immobilien verkaufen, um Anleger auszahlen zu können. Das würde den Wert der Anteile erst recht gefährden. Die Mindestliquidität von Fonds liegt bei 5 Prozent, bei grundbesitz invest also bei knapp 307 Millionen Euro. Tatsächlich hatte der Fonds Ende Oktober allerdings Mittel in Höhe von 622 Millionen Euro flüssig.

Chance auf Schadenersatz

Viele Rechtsanwälte glauben, dass der Rücknahmestopp rechtswidrig war. Aus ihrer Sicht ist die geplante Wertberichtigung kein Grund, den Kauf und Verkauf der Anteile auszusetzen. Der Wert der Immobilien müsse jedes Jahr überprüft werden, so dass eigentlich kein größerer Berichtigungsbedarf entstehen kann. Große auf Geldanlage spezialisierte Kanzleien wie Tilp in Tübingen oder KTAG in Bremen und Berlin sehen gute Chancen für Schadenersatzforderungen. Thomas Bieler, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, rät zum Abwarten. Ob und in welchem Umfang Schadenersatzansprüche gegeben seien, lasse sich auch später noch klären. Derzeit könnten betroffene Geldanleger ohne weiteres abwarten, was weiter geschieht. Bis zur Verjährung sei noch viel Zeit, um nach der besten Entscheidung zu suchen.

Desaster für Deutsche Bank

Heftige Kritik übten Verbraucherschützer und Anwälte an der Deutschen Bank. Sie hätte das Desaster leicht verhindern könne. Bei anderen Fondsgesellschaften wie zuletzt der Deka sprangen bislang stets die Konzernmütter ein, wenn ein Immobilienfonds in Schwierigkeiten geriet. Wenn die Deutsche Bank selbst Anteile von rückgabewilligen Fondsmitgliedern übernommen hätte, wäre der Rückgabestopp nicht nötig gewesen. Innerhalb der Deutsche Bank gibts offenbar ohnehin Zweifel an der Immobilientochter. Jedenfalls berichteten mehrere Deutsche Bank-Kunden unabhängig voneinander von Anrufen ihrer Anlageberater am Montag und Dienstag. Die Berater empfahlen den sofortigen Verkauf der Anteile. Zuweilen kam dieser Rat allerdings auch schon zu spät. Spätestens ab Dienstagnachmittag nahm die DB Real Estate Investment GmbH keine Grundbesitz invest-Anteile mehr zurück.

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