ABC für Anleger Meldung

Viele Hotelbauten sind im Besitz von Reits. Das Ritz-Carlton in San Francisco gehört auch dazu.

Wer Chancen auf den Kapitalmärkten nutzen will, muss die wichtigsten Regeln kennen. ­Finanztest erläutert daher regelmäßig ein grundlegendes Thema.

Privatanleger haben viele Möglichkeiten, ihr Geld in Immobilien zu investieren. Sie können selbst bauen, eine ­Immobilie kaufen, in geschlossene oder ­offene Immobilienfonds investieren oder ihr Geld in börsennotierten Immobilien-Aktiengesellschaften anlegen. Doch eine interessante Anlagemöglichkeit fehlt in Deutschland bisher, der Real Estate Investment Trust, abgekürzt Reit.

Wie schon die rot-grüne Koalition hat das neue Regierungsbündnis sich im Koalitionsvertrag für die Einführung von Reits ausgesprochen. Einen Termin gibt es allerdings noch nicht.

Was sind Reits?

Reits sind besondere börsen­notierte Immobilien-Aktiengesellschaften. Wie andere kaufen, entwickeln, betreiben und verkaufen sie Wohnungen, Hotels, Büros, Shopping-Center oder andere gewerbliche Immobilien.

Im Gegensatz zu einer herkömmlichen Aktiengesellschaft sind Reits von der Gewerbe- und Körperschaftsteuer befreit. Stattdessen sind sie dazu verpflichtet, das Gros ihrer Verkaufsgewinne und Mieteinnahmen als Dividende an die Anleger auszuschütten. In den USA sind dies mindestens 90 Prozent.

Aufgrund der Ausschüttungspflicht und des Wegfalls der Körperschaft- und Gewerbesteuer fällt die ­Dividende für Anleger vergleichsweise hoch aus. Sie hängt aber natürlich davon ab, wie gut die Geschäftsführung des Reits gearbeitet hat. Außerdem bergen Reits wie alle börsennotierten Werte ein Kursrisiko.

Im Vergleich zu offenen Immobilienfonds haben Reits einen entscheidenden Vorteil: Sie können unabhängig davon, ob Anleger ihre Anteile an der Börse kaufen und verkaufen, ihre Geschäfte machen. Wenn die Aktie verkauft wird, wechselt nur der Anleger. Bei den offenen Immobilienfonds geben Anleger die Anteile dagegen an die Investmentgesellschaft zurück. Verkaufen sehr viele Anleger ihre Anteile, muss sich der Fonds auch in ungünstigen Zeiten von Immobilien trennen.

Unternehmen in den Startlöchern

Vor allem die großen deutschen Unternehmen sind an der Einführung von Reits in Deutschland interessiert. Nach einer ­Studie des Bankhauses M.M. Warburg ­besitzen die 65 größten deutschen börsennotierten Gesellschaften erhebliche stille Reserven in Form von riesigen Immobilienbeständen. Das Volumen schätzt die Bank auf bis zu 80 Milliarden Euro.

Zwar könnten die Unternehmen ihre Immobilien verkaufen, aber sie müssten auf die Erlöse Steuern zahlen. Die Firmen hoffen, dass sie ihre Immobilien über einen Reit zu günstigeren steuerlichen Bedingungen vermarkten können.

Die größten stillen Reserven im Verhältnis zum Aktienkurs sieht das Bankhaus Warburg bei KarstadtQuelle, bei Lanxess, Fraport, der Norddeutschen Affinerie und bei Volkswagen. In absoluten Zahlen liegt DaimlerChrysler mit Immobilienreserven von 10 Milliarden Euro vorn, gefolgt von Deutsche Telekom mit 8 Milliarden, VW mit 6 Milliarden und RWE mit 5,7 Milliarden Euro.

Die Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD) geht davon aus, dass durch die Mobilisierung blockierter Immobilienvermögen bei der Industrie und der öffentlichen Hand bis 2010 Reits mit einem Marktwert von 127 Milliarden Euro entstehen könnten.

Zurückhaltender schätzt die Hamburger HSH Nordbank in einer aktuellen Studie die Marktaussichten ein. Danach wird die Marktkapitalisierung von deutschen Reits auf etwa 30 bis 60 Milliarden Euro bis zum Jahr 2010 geschätzt.

Ministerium zögert noch

Vor allem die steuerliche Besonderheit dieser Anlageform hat das deutsche Finanzministerium bisher gehindert, deutsche Reits (so genannte G-Reits) zuzulassen. Das größte Hindernis ist das Doppelbesteuerungsabkommen. Es besagt, dass ausländische Investoren kaum Steuern auf Ausschüttungen und Dividenden zahlen müssen. Für sie wären die Erträge deutscher Reits fast steuerfrei.

Das Doppelbesteuerungsab­kom­men öffnet auch der Steuerhinterziehung Tür und Tor. Briefkastenfirmen mit Sitz im Ausland könnten die Dividenden der Reits für Hintermänner in Deutschland steuerfrei kassieren.

Weil das Finanzministerium neue Steuerausfälle befürchtete, wurde eine Zulassung deutscher Reits, die für Anfang 2006 geplant war, vorerst gestoppt. Erst muss das Steuerproblem gelöst werden.

Anleger können bisher über Zertifikate von ABN Amro in ausländische Reits investieren. Mit den Zertifikaten profitieren sie aber nur von Kursanstiegen, nicht aber von den hohen Dividenden.

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