Umzug: Aus- und Einzug
02.05.2007
Vor dem Umzug kommt die Wohnungssuche. Schon dabei gilt es viel zu beachten: Übernahmeprotokoll, mögliche Kaution oder Abstandszahlungen zum Beispiel. Doch auch der Auszug aus der alten Wohnung ist nicht ohne - auch hier kann viel schief gehen. test.de sagt, wie Sie die alte Wohnung schnell loswerden und was Sie vor dem Einzug beachten sollten, damit im neuen Heim keine Probleme auftreten.
Mietverhältnis beenden
- Kündigung. Jeder Mieter kann seine Wohnung mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter eintreffen. Wichtig: Auch der Samstag zählt als Werktag. Die früher üblichen, von der Mietdauer abhängigen Kündigungsfristen, gibt es nicht mehr. Selbst wenn solche Klauseln noch im Mietvertrag stehen, gilt die Dreimonatsfrist. Ausnahme: Mieter und Vermieter verhandeln sie frei miteinander und der Mieter unterschreibt keine vorformulierten Klauseln.
- Nachmieter. Ein Vermieter muss sich auf einen Nachmieter nur einlassen, wenn dies im Mietvertrag steht. Anders ist es allerdings bei Zeitmietverträgen, die Mieter nicht vor Ende der Laufzeit kündigen können oder wenn ein Kündigungsausschluss besteht. Dann darf der Mieter einen Nachmieter stellen, wenn er ein „berechtigtes Interesse“ an einem Auszug hat. Das ist etwa der Fall, wenn er in ein Altenheim zieht oder berufsbedingt in eine andere Stadt geht. Doch auch sonst haben Mieter eine Chance, aus ihrem langfristigen Vertrag herauszukommen: Sie können den Vermieter um Erlaubnis bitten, einen Untermieter einziehen zu lassen. Lehnt er ab, können Mieter mit der üblichen Frist von drei Monaten kündigen.
Rückgabe der Wohnung
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Schönheitsreparaturen. Generell müssen Mieter Schönheitsreparaturen nur ausführen, wenn dies im Vertrag steht. Folgende Fristen hält der Bundesgerichtshof (BGH) allgemein für angemessen: drei Jahre für Küchen, Bäder und Duschen, fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen, Toiletten sowie sieben Jahre für andere Nebenräume.
Hinweis: Nach gängiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind Renovierungsklauseln in Mietverträgen oft unwirksam. test.de erklärt das BGH-Urteil und gibt Tipps für Mieter. - Übergabeprotokoll. Vor dem Auszug sollten Mieter und Vermieter gemeinsam durch die Wohnung gehen und in einem Übergabeprotokoll den Zustand der einzelnen Wohnräume inklusive Mängel schriftlich festhalten. Der Vermieter kann dann den ausziehenden Mieter nicht für Schäden verantwortlich machen, die im Protokoll nicht erwähnt sind. Generell gilt: Der Mieter muss die Wohnung im jeweils vertragsgerechten Zustand zurückgeben. Schäden, die ein Mieter selbst verursacht hat oder für die er verantwortlich ist, muss er regulieren. Weigert sich der Vermieter das Protokoll zu erstellen, sollten Mieter die Wohnung von einem Dritten begutachten lassen. Das muss nicht zwingend ein Fachmann, sondern können auch ein Freund oder Nachbar sein.
- Heizkostenabrechnung. Um die Heiz- und Warmwasserkosten gerecht zwischen altem und neuem Mieter aufzuteilen, wird meist eine Zwischenablesung für den verbrauchsabhängigen Kostenanteil vorgenommen. Der Bundesgerichtshof hat allerdings immer noch nicht entschieden, wer die Kosten dafür trägt.
- Kautionsrückzahlung. Nach der Wohnungsübergabe muss der Vermieter die Kaution plus Zinsen an den Mieter zurückzahlen. Wie lange er dafür Zeit hat, ist bei den Gerichten umstritten. Manche Richter halten eine Frist von zwei bis drei Monaten, andere von bis zu sechs Monaten für angemessen. Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus und rechnet der Vermieter mit einer Nachforderung, darf er einen Teil der Kaution bis zum Ende der Abrechnungsperiode - also bis zu einem Jahr - behalten.
Die neue Wohnung
- Kaution. Die Kaution für die neue Wohnung darf höchsten drei Monatsmieten betragen. Der Vermieter muss das Geld konkurssicher anlegen, also getrennt von seinem Vermögen. Die Kaution muss seit einiger Zeit nicht mehr unbedingt auf ein Sparbuch eingezahlt werden. Mieter können ihren Vermieter daher bitten, die Kaution in andere Anlageformen zu investieren, die mehr Rendite bringen aber gleichzeitig die nötigen Sicherheitsaspekte erfüllen - etwa Tagesgeldkonten. Riskantere Anlageformen wie Aktien sind aufgrund der möglichen Kursverluste nicht geeignet. Statt einer Geldzahlung können Mieter und Vermieter aber auch eine andere Form der Kaution vereinbaren: Eine Bürgschaft oder ein Sparbuch, das der Mieter an den Vermieter verpfändet, sind ebenfalls möglich.
- Ablöse und Abstand. Der Vormieter kann dem Mieter Einrichtungsgegenstände überlassen und dafür eine Ablöse verlangen. Der Preis darf aber nicht mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert liegen. Allein für das Freimachen einer Wohnung dürfen dagegen weder Vor- noch Vermieter eine Abstandszahlung verlangen.
- Einbauten. Wer in der neuen Wohnung etwa eine Einbauküche oder ein Hochbett aufstellt, muss diese Einbauten beim Auszug wieder entfernen, wenn der Vermieter es verlangt. Das gilt auch, wenn ein Mieter die Gegenstände von seinem Vormieter übernehmen möchte. Daher sollten Mieter sich von ihrem Vermieter stets eine schriftliche Vereinbarung geben lassen, ob die Sachen in der Wohnung bleiben können und ob der Mieter für die Einbauten eine Entschädigung bekommt.
- Übergabeprotokoll. Ein Übergabeprotokoll ist beim Einzug in eine neue Wohnung genauso wichtig wie beim Auszug. Mieter und Vermieter sollten alle Mängel festhalten und den Zustand der Wohnung genau beschreiben. Auch Zählerstände für Gas, Wasser und Strom gehören in das Protokoll.
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