Baukredite: Sicherheit zum Spartarif

finanztest 12/2006

So günstig war Sicherheit selten zuvor: Baukredite mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung sind kaum noch teurer als ein klassisches 10-Jahres-Darlehen.

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Bauherren und Wohnungskäufer, die bei ihrer Finanzierung kein Risiko eingehen wollen, profitieren derzeit von einer ungewöhnlichen Situation auf dem Kapitalmarkt. Obwohl die Zinsen niedrig sind und viele Experten mit einem Anstieg rechnen, bringen festverzinsliche Wertpapiere mit langer Laufzeit nicht viel mehr Rendite als Kurzläufer.

Das schlägt sich auch in den Zinssätzen für Baukredite nieder. Für ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung zahlen Kreditnehmer jetzt nur noch gut einen zehntel Prozentpunkt mehr Zinsen im Jahr als für die viel riskantere Variante mit nur fünf Jahren Zinsbindung.

Auch die Zinsaufschläge für 15- und 20-jährige Kredite sind in den vergangenen Jahren von Monat zu Monat kleiner geworden (siehe Grafik). Für einen Aufschlag von nur noch drei bis vier zehntel Prozentpunkten können sich Kreditnehmer 20 statt 10 Jahre lang feste Zinsen und eine konstante Monatsrate sichern.

Dadurch wird ihre Finanzierung nicht nur deutlich sicherer. Sie haben auch gute Chancen, unterm Strich Zinsen zu sparen. Den kleinen Zinsaufschlag von heute holen sie schon bei einem geringem Zinsanstieg in der Zukunft wieder herein.

Auf lange Sicht Kreditzinsen sparen

Kredite mit langer Zinsbindung werden für Bauherren und Wohnungskäufer immer attraktiver. Noch im Frühjahr 2004 mussten sie für ein Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung gut 1,5 Prozentpunkte mehr Zinsen zahlen als für ein Darlehen mit 5 Jahren Zinsbindung. Heute ist der Zinsaufschlag auf rund 0,5 Prozentpunkte zusammengeschmolzen.

Den Vorteil der langen Zinsbindung zeigt das folgende Beispiel: Eine Bank macht zwei Angebote für einen 150 000-Euro-Kredit mit einer Monatsrate von 750 Euro.

Angebot 1: Zinsbindung 20 Jahre, Zinssatz 4,60 Prozent, Tilgung 1,40 Prozent. Die Restschuld beträgt nach zehn Jahren 123 399 Euro und am Ende der Zinsbindung 69 836 Euro.

Angebot 2: Zinsbindung 10 Jahre, Zinssatz 4,25 Prozent, Tilgung 1,75 Prozent. Die Restschuld beträgt nach zehn Jahren 117 361 Euro.

Wählt der Bauherr die kürzere Zinsbindung, hat er bei gleicher Rate nach zehn Jahren rund 6 000 Euro weniger Schulden.

Er muss aber damit rechnen, dass er für den Anschlusskredit nach zehn Jahren einen höheren Zinssatz zahlen muss. Steigt der Zinssatz um gut einen Prozentpunkt auf einen Nominalzins von 5,34 Prozent, bleibt von seinem Anfangsvorteil nach 20 Jahren nichts mehr übrig.

Ausgesprochen teuer wird die kürzere Zinsbindung, wenn die Baugeldzinsen stärker steigen. Klettert der Zinssatz auf 7 Prozent – das entspricht dem Durchschnittszinssatz für Hypothekendarlehen in den vergangenen zwanzig Jahren – zahlt der Kreditnehmer rund 25 000 Euro mehr Zinsen, wenn er sich heute für 10 statt für 20 Jahre Zinsbindung entscheidet.

Dazu kommt, dass er in zehn Jahren der Bank noch fast 80 Prozent des Anfangskredits schuldet. Eine kräftige Zinserhöhung würde nicht nur das Darlehen verteuern, sondern auch die Rate in die Höhe treiben.

Sicher und trotzdem flexibel

Trotz einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren sind die Langläufer unter den Baukrediten keineswegs unflexibel. Nur die Bank bleibt so lange an den vereinbarten Zinssatz gebunden. Der Kunde kann dagegen zehn Jahre nach der Auszahlung jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise kündigen.

Sind die zehn Jahre vorbei, kann er problemlos Sondertilgungen leisten, den Kredit nach einer Erbschaft komplett zurückzahlen oder günstig umschulden.

Auch während der ersten zehn Jahre sind die Konditionen bei vielen Banken nicht mehr starr festgelegt. Sondertilgungsrechte von 5 bis 10 Prozent der Kreditsumme im Jahr gehören bei vielen Instituten schon zum Standardangebot.

Die Deutsche Kreditbank, die Hannoversche Leben, die Immobilienbank direkt und die ING-Diba räumen dem Kunden sogar zusätzlich das Recht ein, während der Zinsbindung die Monatsrate zu wechseln (siehe Finanztest 6/06: Baukredite). Bauherren können so niedrige Zinsen, hohe Sicherheit und eine flexible Rückzahlung fast ideal kombinieren.

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Tabelle: Wann lohnt sich die lange Zinsbindung?