Baufinanzierung: Der große Plan
23.03.2009
Der Zeitpunkt für den Bau oder Kauf einer Immobilie ist günstig. Im Zuge der Finanzkrise sind die Hypothekenzinsen auf Schnäppchenniveau gesunken. Doch das allein macht keine gute Baufinanzierung aus. test de gibt Orientierung für eines der wichtigsten finanziellen Projekte im Leben.
Eigenkapital
Am Anfang der Suche sollte ein Kassensturz stehen. Dabei gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Das Minimum sind 20 Prozent der Baukosten oder des Kaufpreises plus Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren. Wer weniger Fremdmittel aufnehmen muss, hat eine geringere monatliche Belastung und ist weniger von späteren Zinserhöhungen betroffen. Darüber hinaus stärkt hohes Eigenkapital die Verhandlungsposition gegenüber den Darlehensgebern: Wer 40 Prozent Eigenmittel einbringt, bietet eine höhere Sicherheit und kann meist mit einem Zinsnachlass von bis zu 0,25 Prozentpunkten für den Kredit rechnen. Eine Reserve von drei bis sechs Nettomonatslöhnen sollte aber vorhanden sein.
Die Vollfinanzierung einer Immobilie durch die Bank birgt dagegen hohe Risiken und ist allenfalls für Kreditnehmer mit hohem und langfristig sicherem Einkommen geeignet. Die Risikozuschläge für den Kredit und die Raten sind hoch. Muss der Kreditnehmer sein Haus nach einigen Jahren verkaufen, reicht der Verkaufserlös möglicherweise nicht für die Kreditrückzahlung aus.
Geld vom Staat oder Boss
Die Entscheidung ist einfach: Gibt es Darlehen der öffentlichen Hand, sollten Baufinanzierer solche Kredite in Anspruch nehmen. Baugeld vom Staat ist in der Regel günstig (Überblick über Förderprogramme). Auch die Anfrage beim Arbeitgeber kann sich lohnen. Vor allem große Unternehmen sind bereit, Mitarbeitern niedrig verzinste Darlehen für den Hausbau oder -kauf zur Verfügung zu stellen.
Bausparvertrag
Mit einem Bausparvertrag können Baufinanzierer mittel- bis langfristig Eigenkapital für die Finanzierung der eigenen vier Wände ansparen und sich gleichzeitig den Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen sichern. Das herkömmliche Bauspardarlehen kann jedoch nur ein Baustein der Finanzierung sein. (Infos zum Bausparen). Seit November 2008 gibt es aber die sogenannten Riester-Darlehen. Einige Bausparkassen bieten diese staatlich geförderte Eigenheimfinanzierung an. Ihre Riester-Kombikredite sind eine ernstzunehmende Konkurrenz zu den Riester-Darlehen der Banken (Infos zu Hypothekendarlehen).
Banken und Sparkassen
Das Kernstück der Baufinanzierung bildet in der Regel ein langfristiges Hypothekendarlehen einer Bank oder Sparkasse (Infos zu Hypothekendarlehen).
Banken und Sparkassen beschränken ihr Baufinanzierungsgeschäft längst nicht mehr auf die Vergabe langfristiger Darlehen. Fast alle verfügen über eine Bausparkasse und eine Versicherungsgesellschaft als Partner. Daher bieten sie meist auch kurzfristige Zwischenfinanzierungen von Bausparverträgen oder tilgungsfreie Darlehen im Zusammenhang mit Bauspar- und Versicherungsverträgen an.
Achtung: Die Finanzierung aus einer Hand ist für den Kunden bequem – kann aber teuer werden. Denn die Bank mit den niedrigsten Darlehenszinsen, die zugleich den besten Bauspartarif hat und die günstigste Versicherung vermittelt, gibt es nicht. Wer sparen will, muss sich die Bausteine der Finanzierung oft bei unterschiedlichen Geldgebern besorgen. Bei der Suche nach der günstigsten Finanzierung helfen die Tests der Stiftung Warentest sowie Finanztest Baustein, das Computerprogramm zur Baufinanzierung.
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