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Baufinanzierung: Anschlussfinanzierung

15.03.2011

Wenn die Zinsbindung des Hypothekendarlehens abläuft, müssen sich Hauseigentümer neu orientieren. Zwar ist es bequem, einfach das Verlängerungsangebot der alten Bank anzunehmen. Doch manche Banken jubeln ihren alten Kunden schlechtere Konditionen unter als neuen. Auch der Vergleich mit Konkurrenzbanken lohnt. Immobilienbesitzer können zudem mit einem Forwarddarlehen bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung die momentan niedrigen Zinsen für später sichern.

Frühzeitig Angebote einholen

Seit August 2008 sind Banken dazu verpflichtet ihren Kunden spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindung mitzuteilen, ob und zu welchen Konditionen sie den Kredit verlängern. So haben Kreditnehmer ausreichend Zeit, das Angebot zu prüfen, Kreditangebote anderer Banken einzuholen und über bessere Konditionen zu verhandeln.

Tipps

• Sinnvoll. Beobachten Sie am besten schon zwei bis drei Jahre vor dem Ende der Zinsbindung die Entwicklung der Hypothekenzinsen. Sind die Zinsen gerade niedrig, können Sie den nötigen Anschlusskredit auch lange vor dem Ende der Zinsbindung Ihres Darlehens abschließen. Fast alle Banken bieten dafür sogenannte Forwarddarlehen an.
• Umfassend. Lassen Sie sich auch die Höhe des Restdarlehens, die Rate, die Konditionen für Sondertilgungen und Ratenwechsel sowie die erwartete Restschuld nach Ablauf der neuen Zinsbindung nennen.

Bankwechsel lohnt häufig

Ein Wechsel ist längst nicht so aufwändig, wie es manche Banken ihren Kunden weismachen wollen. Die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank kostet in der Regel nicht mehr als 0,3 Prozent der Restschuld. Die neue Bank kümmert sich um den Wechsel, mitunter erstattet sie sogar die Kosten. Für den Kunden fallen dann nur noch die üblichen Gebühren für die Änderungen im Grundbuch an. Schätzkosten für die Ermittlung des Immobilienwerts verlangen nur noch wenige Banken. In der Regel sind diese Gebühren ohnehin unzulässig, haben einige Gerichte entschieden.

Tipps

• Vergleich. Verschaffen Sie sich einen Überblick über Konkurrenzangebote. Das kann auch Ihre Verhandlungsposition gegenüber Ihrem alten Kreditgeber verbessern. Interessant ist auch, welchen Zinssatz Ihr Kreditinstitut von Neukunden verlangt.
• Rechenprogramm. Je länger die Zinsbindung der Anschlussfinanzierung und die Restlaufzeit des Kredits, desto eher lohnt es sich, über einen Wechsel nachzudenken. In der Regel lohnt sich der Bankwechsel bereits, wenn die neue Bank 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte günstiger ist. Beim Rechnen hilft das Excelprogramm „Baugeld nach Maß“.
• Ratenhöhe. Konnten Sie die alte Rate bislang problemlos zahlen, sollten Sie diese zumindest beibehalten – auch wenn Sie für den Anschlusskredit einen niedrigeren Zinssatz zahlen müssen als bisher. Die Zinsersparnis fließt dann automatisch in eine höhere Tilgung. So sparen Sie Zinsen und werden Ihre Schulden viel schneller los als ursprünglich gedacht.
• Sondertilgung. Das Auslaufen der Zinsbindung ist der beste Zeitpunkt, um Sondertilgungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu leisten. Teilen Sie Ihrer Bank eine geplante Teilablösung rechtzeitig mit, damit diese ihr Verlängerungsangebot gleich für eine kleinere Restschuld abgeben kann.

Zinsen sichern mit Forwarddarlehen

Fast alle Banken bieten Forwarddarlehen an. Damit können Immobilienbesitzer die Konditionen für ihren Anschlusskredit bereits bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung festschreiben. Vorteil: Der Baufinanzierer sichert sich damit die derzeit niedrigen Zinsen, auch wenn er seinen Anschlusskredit erst in zwei oder drei Jahren benötigt. Nachteil: Die vereinbarten Zinsen sind fix, auch wenn die Zinsen später weiter sinken. Zudem ist ein Forwarddarlehen teurer als ein Darlehen, das der Kreditgeber sofort auszahlt. Je länger die Vorlaufzeit bis zur Auszahlung des Forwarddarlehens, desto höher ist der Zinsaufschlag.

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