Baufinanzierung: Darlehen
15.03.2011
Immobilienkredite sind zurzeit günstig und oft auch flexibel. Ein Vergleich der Angebote ist allerdings unerlässlich. Denn zwischen günstigen und teuren Kreditangeboten klafft oft ein Zinsunterschied von mehr als 10 000 Euro. Nahezu jede Bank bietet fest verzinste Immobilienkredite mit flexiblen Rückzahlungsmöglichkeiten an. Begrenzte Sondertilgungen sind bei den Banken ebenso möglich wie ein Wechsel der Rate während der Zinsbindung. Risikoscheue können sich zudem feste Zinsen für eine Kreditlaufzeit von bis zu 30 Jahren sichern. Seit November 2008 gibt es Immobilienkredite für die Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie auch mit staatlicher Riester-Förderung.
Kredite mit flexibler Rückzahlung
Banken haben inzwischen ein breites Angebot an Immobilienkrediten: Sondertilgungen von bis zu 5 Prozent der Kreditsumme im Jahr gehören inzwischen zum Standard. Einige Institute erlauben sogar Sondertilgungen bis zu 10 Prozent im Jahr - und das ohne Extrakosten. Auch ein Wechsel der Ratenhöhe ist während der Zinsbindung meist ohne Aufpreis möglich.
Tipp
- Flexibilität: Achten Sie auf ein Mindestmaß an Flexibilität. Vereinbaren Sie zumindest das Recht auf jährliche Sondertilgungen von bis zu 5 Prozent der Kreditsumme. Sinnvoll ist auch die Möglichkeit zum Ratenwechsel. Damit können Sie Ihre Rate innerhalb der Zinsbindung an Ihre finanzielle Situation anpassen.
Riester-Darlehen sind erste Wahl
Kreditnehmer sollten den Vorteil eines Riester-Darlehens nutzen: Für die Tilgung dieser Darlehen erhalten Hauseigentümer Zulagen und Steuervorteile wie für einen normalen Riester-Sparvertrag. Bis zum Rentenbeginn summiert sich die Förderung zu enormen Beträgen. Je nach Einkommen, Familienstand, Kinderzahl und Finanzierung kann sie bis zu 50 000 Euro betragen. Allerdings müssen Kreditnehmer dafür einige Bedingungen erfüllen. Außerdem ist die Auswahl begrenzt: Während die meisten Bausparkassen ihre Kredite wahlweise mit und ohne Riester-Förderung anbieten, haben nur wenige Banken ein eigenes Riester-Darlehen im Programm. Viele Institute vermitteln aber wenigstens die Riester-Darlehen anderer Banken.
Tipps
- Angebote. Wenn Sie ein Eigenheim finanzieren, lassen Sie sich Angebote mit und ohne Riester-Förderung erstellen. Riester-Darlehen sind erste Wahl. Der Zinssatz sollte aber nicht viel höher sein als für ein herkömmliches Darlehen. Faustregel: Ist das Riester-Darlehen mehr als einen halben Prozentpunkt teurer, frisst die höhere Zinslast für den Kredit die Förderung größtenteils wieder auf.
- Bausparkassen. Informieren Sie sich auch über die Riester-Angebote der Bausparkassen. Die Riester-Kombikredite einiger Bausparkassen gehören derzeit zu den günstigsten Angeboten zur Eigenheimfinanzierung. Die Zinsen für Immobilienkredite ändern sich allerdings ständig. Ein Vergleich mit anderen Instituten bleibt daher unerlässlich.
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Ausführliche Infos.
Wohn-Riester: Top-Bauspartarife fürs Eigenheim (Finanztest 12/2009)
Riester fürs Eigenheim: Doppelt sparen mit Riester (Finanztest 12/2010)
Zins langfristig festschreiben
Solange der Zins festgeschrieben ist, bleibt die monatliche Belastung fest kalkulierbar. Daher gibt es in einer Niedrigzinsphase nur eine vernünftige Strategie: den Zins langfristig festschreiben, mindestens für 10 oder 15 Jahre. Risikoscheue können sich feste Zinsen sogar für eine Kreditlaufzeit von 20 bis 30 Jahren sichern. Allerdings gilt: je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz.
Tipps
- Finanzierungsplan. Lassen Sie sich von der Bank einen langfristigen Finanzierungsplan erstellen. Für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung sollte die Bank mit einem Anschlusszins von mindestens 7 Prozent kalkulieren. So erkennen Sie mögliche Zinsrisiken.
- Rechenhilfe. Ob sich eine lange Zinsbindung unterm Strich finanziell auszahlt, können Sie mit dem Excelprogramm von test.de ausrechnen: Wahl der richtigen Zinsbindung.
Anfangstilgung möglichst hoch
Auch die Höhe der Anfangstilgung entscheidet über die Sicherheit einer Finanzierung. Die Standardkonditionen der Kreditinstitute sehen meist eine 1-prozentige Anfangstilgung vor. Wer es sich leisten kann, sollte aber eine höhere Tilgung wählen. Vorteile:
- Weniger Zinsen. Mit jedem Euro, den Kreditnehmer zusätzlich zum Schuldenabbau einsetzen, verkürzen sie die Laufzeit und sparen Zinsen. Keine andere sichere Geldanlage bringt so viel Ertrag, wie sie dadurch sparen.
- Höhere Sicherheit. Nach zehn Jahren ist ein Kredit mit einer 1-prozentigen Tilgung nur zu 12 Prozent abgezahlt, mit einer 3-prozentigen Tilgung dagegen fast zu 40 Prozent bei einem Zinssatz von 4 Prozent. Finanzielle Engpässe durch Einkommensverluste oder Zinserhöhungen lassen sich leichter abfedern.
- Schnellere Entschuldung. Bei 1-prozentiger Tilgung streckt sich die Finanzierungslaufzeit auf über 35 bis 40 Jahre. Wer früher schuldenfrei sein will, sollte mindestens mit 2 Prozent anfangen - oder die Laufzeit durch Sondertilgungen verkürzen.
- Günstigere Angebote. Kredite mit hoher Anfangstilgung sind oft günstiger als Standardangebote.
Kreditvergleich
Den Grundstein für eine günstige Finanzierung legen Baufinanzierer nur mit einem möglichst umfassenden Vergleich der Kreditangebote von Banken und Sparkassen. Denn bei den hohen Darlehenssummen und langen Laufzeiten summieren sich selbst kleine Zinsunterschiede zu enormen Beträgen. Das bestätigt auch ein Vergleich der Angebote von 89 Banken, Bausparkassen, Versicherern und Vermittlungsgesellschaften in Finanztest 4/2010: Kredite fürs Eigenheim: Noch gibt es Spitzenzinsen. In einem Modellfall verlangte die teuerste Bank für den 180 000-Euro-Kredit mit 15 Jahren Zinsbindung 36 000 Euro mehr Zinsen als der Topanbieter.
Der Excelrechner Baugeld nach Maß und die Tests von Finanztest helfen beim Vergleich.
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