Baudarlehen: Entschädigung bei Kreditablösung

04.06.2009

Viele Banken verlangen eine zu hohe Entschädigung von Kreditnehmern, die ihr Hypothekendarlehen vorzeitig ablösen oder nicht abnehmen. Der Finanztest-Excelrechner ermöglicht es, die maximal zulässige Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen. Außerdem lässt sich ermitteln, ob eine Umschuldung Ihres Darlehens vor Ablauf der Zinsbindung lohnt.

Hintergrund

In bestimmten Fällen haben Kreditnehmer das Recht, ihr Darlehen bereits vor Ablauf der Zinsbindung zurückzuzahlen. Das gilt vor allem anlässlich eines Hausverkaufs. Die Bank kann im Gegenzug einen Ausgleich dafür verlangen, dass sie das Geld nicht zu dem Zinssatz anlegen kann, den sie für das Darlehen bekommen hätte. Das gleiche gilt, wenn der Kreditnehmer ein vertraglich vereinbartes Darlehen gar nicht erst abnimmt. Die Höhe der Entschädigung hängt vom Zinssatz ab, den eine Bank für ihre Ersatzanlage zugrunde legt. Je niedriger der Zinssatz, desto höher die Entschädigung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs müssen die Banken für die Ermittlung der Entschädigung die Rendite für Pfandbriefe heranziehen. Folge: Die Entschädigung fällt oft niedriger aus als von der Bank ermittelt. Viele Banken rechnen mit niedrigeren Renditen.

Rechnen Sie selbst

Geben Sie in das Excelprogramm die Daten Ihres Altkredits ein. Dazu benötigen Sie von Ihrer Bank die Höhe der Restschuld zum geplanten Ablösetermin. Das Programm berechnet die planmäßige Restschuld am Ende der Zinsbindung.
Wählen Sie, mit welchem Wiederanlagezinssatz die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird. Wählen Sie Rendite Pfandbriefe, setzt das Programm automatisch die aktuelle Kapitalmarktrendite an. Die Werte werden regelmäßig aktualisiert.
Nach Eingabe des Risikoabschlags, der Verwaltungskosten- und der Margenerstattung sowie einer eventuell anfallenden Bearbeitungsgebühr berechnet das Programm die Vorfälligkeitsentschädigung.
Jetzt können Sie berechnen, ob sich eine Umschuldung trotz Vorfälligkeitsentschädigung lohnen kann. Geben Sie Zinssatz und Zinsbindung des neuen Darlehens an. Beachten Sie: Eine Umschuldung zu einem günstigeren Darlehen ist während der Zinsbindung in der Regel nur mit Zustimmung der Bank möglich. Ein Recht auf vorzeitige Rückzahlung gibt es - anders als bei einem Hausverkauf - nicht.

Das Programm rechnet zum Vergleich auch die Finanzierung ohne Umschuldung durch: Der Altkredit läuft weiter und wird erst zum Ende der Zinsbindung durch einen Anschlusskredit abgelöst. Der berechnete Grenzzinssatz gibt den Effektivzins des Anschlussdarlehens an, bei dem beide Finanzierungen gleichwertig sind. Eine Umschuldung ist sinnvoll, wenn Sie bis zum Ende der Zinsbindung mit einem höheren Zinssatz rechnen oder sich gegen einen solchen Zinsanstieg absichern möchten.

Mit Hilfe des Grenzzinssatzes können Sie die Umschuldung auch direkt mit einem Forward-Darlehen vergleichen. Für dieses Darlehen können Sie schon heute feste Konditionen vereinbaren. Er wird aber erst zum Ende der Zinsbindung ausgezahlt.

Hinweis: Bitte speichern Sie den Excel-Rechner auf Ihre Festplatte und öffnen Sie ihn direkt aus Excel. Dazu klicken Sie mit der rechten Maustaste auf den Link und wählen „Ziel speichern unter“ bzw. „Verknüpfung speichern unter“. Sie benötigen mindestens Excel 97.