Steueränderungen für Vermieter: Neu rechnen

finanztest 05/2004

Für Vermieter gelten beim Steuernsparen neue Regeln. ­Einerseits müssen sie Kürzungen hinnehmen. Andererseits haben sie mehr Wahlfreiheit.

Investitionen in vermietete Immobilien bieten ihren Besitzern viele Chancen zum Steuernsparen. Besonders lukrativ ist die Abschreibung der Gebäudekosten. Das bleibt so. Doch die Sätze sind oft nicht mehr so günstig.

Das Finanzamt geht wie bisher davon aus, dass Häuser und Wohnungen mit Baujahr seit 1925 nach 50 Jahren wertlos sind, und zieht jedes Jahr nach dem Kauf oder Bau 2 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Werbungskosten ab. Für Immobilien aus der Zeit vor 1925 sind es 40 Jahre lang jeweils 2,5 Prozent. Dann sind die Gebäudekosten komplett abgeschrieben.

Doch es gibt auch Vermieter, die in den ersten Jahren mehr absetzen können. Bei ihnen tritt das Finanzamt ­neuerdings auf die Bremse.

Neue Rechnung für Neubauten

Zu denen, die anfangs höhere Abschreibungssätze in der Steuererklärung beantragen können, gehören Vermieter, die selbst bauen oder einen Neubau im Jahr der Fertigstellung kaufen.

Haben sie den Bauantrag nach dem 31. Dezember 2003 eingereicht oder den Kaufvertrag nach diesem Stichtag beim Notar unterschrieben, müssen sie mit neuen Abschreibungssätzen rechnen. Sie sind niedriger als bisher:

Im 1. bis 10. Jahr: 4,00 Prozent
Im 11. bis 18. Jahr: 2,50 Prozent
Im 19. bis 50. Jahr: 1,25 Prozent

Beispiel: Horst Grün hat im März eine im Januar fertig gebaute Wohnung gekauft und dafür ohne Grundstückskosten 200 000 Euro bezahlt. In den ersten zehn Jahren zieht das Finanzamt von den Mieteinnahmen insgesamt 80 000 Euro als Abschreibung für das Gebäude ab (10 x 4 Prozent von 200 000 Euro).

Für Neubauten mit Kaufvertrag oder Bauantrag vor 2004 rechnen die Beamten dagegen noch mit den alten Sätzen:

Im 1. bis 8. Jahr: 5,00 Prozent
Im 9. bis 14. Jahr: 2,50 Prozent
Im 15. bis 50. Jahr: 1,25 Prozent

Beispiel: HatHorstGrün letztes Jahr eine im Oktober fertig gestellte Wohnung gekauft, kann er vom 200 000 Euro hohen Gebäudepreis in den ersten 10 Jahren bereits 90 000 Euro abschreiben (8 x 5 Prozent von 200 000 Euro + 2 x 2,5 Prozent von 200 000 Euro).

Das Finanzamt zieht in den ersten zehn Jahren also 10 000 Euro mehr von den Mieteinnahmen ab. Das sind bei 35 Prozent Steuersatz 3  500 Euro Steuerersparnis, die Grün nach den alten Regeln schneller auf dem Konto hat.

Abschlag für Denkmäler

Nicht mehr so hoch sind die Abschreibungsraten am Anfang auch für jene Ver­mieter, die sich Baudenkmäler oder ­Immobilien in Sanierungsgebieten oder in städtebaulichen Entwicklungsbereichen kaufen und diese nach dem Kauf von Grund auf sanieren.

Sie müssen von den Gebäudekosten nur den Kaufpreis über 40 oder 50 Jahre abschreiben. Die von der Gemeinde oder dem Amt für Denkmalschutz anerkannten Herstellungskosten für die Sanierung zieht das Finanzamt auf Antrag schneller ab.

Bisher hat es alle Ausgaben innerhalb von 10 Jahren mit 10 Prozent pro Jahr als Werbungskosten anerkannt. Bei Beginn der Sanierung seit Januar 2004 lassen sich die Beamten nun länger Zeit. Im 1. bis 8. Jahr erkennen sie nur 9 Prozent, im 9. bis 12. Jahr nur 7 Prozent an.

Beispiel: Helmut Blau hat für die Sanierung eines Baudenkmals 200 000 Euro bezahlt. Je nach Beginn der Sanierung kann er folgende Raten absetzen:

Beginn vor 2004 / ab 2004
Im 1. bis 8. Jahr: 20 000 / 18 000 Euro
Im 9. bis 10. Jahr: 20 000 / 14 000 Euro
Im 11. bis 12. Jahr: 0 / 14 000 Euro

Hat Helmut Blau erst nach dem 31. Dezember 2003 mit der Sanierung seines Baudenkmals begonnen, wird er in zehn Jahren 28 000 Euro weniger abgeschrieben haben als vor diesem Stichtag. Das sind bei 35 Prozent Steuersatz 9 800 ­Euro Steuerersparnis, die er erst zwei Jahre später in der Tasche hat.

Ausgaben verteilen

Das Tempo beim Steuernsparen selbst bestimmen können Vermieter ab 2004 bei allen Instandsetzungen, die sie nicht als Herstellungskosten über bis zu 50 Jahre verteilen müssen. Das Finanzamt zieht alle Kosten wahlweise auf einen Schlag oder in gleichen Raten auf zwei bis fünf Jahre verteilt ab. Die Wahl haben Vermieter bei Kosten für alle Arbeiten seit Januar.

Wenn sie in den nächsten Jahren nicht deutlich mehr Einkommen versteuern müssen als jetzt, rechnen sie am besten alle Ausgaben sofort komplett als Werbungs­kosten ab. Dann ist es auch günstig, wenn sie ohnehin geplante Instandsetzungen bis Ende Dezember erledigen und bezahlen. Denn nächstes Jahr gilt ein neuer Steuertarif, der nicht mehr so hohe Steuerersparnisse bringt.

Alle, deren Einkommen 2005 stark steigt, sollten dagegen geplante Instandsetzungen ins nächste Jahr verschieben. Ist das unmöglich, sollten sie die Arbeiten über bis zu fünf Jahre abschreiben.

Beispiel: Gerda Weiß etwa investiert 30 000 Euro in die Sanierung von Dach und Fassade eines Hauses, das sie seit zehn Jahren hat und das nach dem Auszug der Mieter leer steht. Zusätzlich wird sie 2 000 Euro Kreditzinsen und 2 000 Euro Abschreibung für das Gebäude abrechnen. Die Immobilie bringt dieses Jahr also 34 000 Euro Verlust.

Den wird das Finanzamt mit ihren Einkünften als Angestellte verrechnen, die 35 000 Euro betragen. Dadurch sinken diese auf 1 000 Euro. Nach Abzug der Sonderausgabenpauschale von 36 Euro und der Vorsorgepauschale von 2 001 Euro, bleiben minus 1 037 Euro als Einkommen.

Da Gerda Weiß durch den Grundfreibetrag dieses Jahr erst ab 7 671 Euro Einkommen Steuern zahlen muss, wirken sich 8 707 Euro von den Instandsetzungskosten steuerlich nicht aus. Sie spart damit nur 5 926 Euro Steuern und Solidaritätszuschlag.

Gerda Weiß wird die Kosten deshalb auf Rat ihres Steuerberaters in zwei Raten 2004 und 2005 absetzen. Da sie nächstes Jahr wieder 18 000 Euro Miete bekommt, bringt das zusammen 4 345 Euro mehr Steuer- und Soliersparnis. Der Gang zum Steuerberater kann sich also für Vermieter, die selbst keine Steuerexperten sind, lohnen.

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