Steueränderungen für Vermieter: Bei Instandsetzungen aufpassen

finanztest 05/2004

Setzten Vermieter Immobilien nach dem Kauf instand, müssen sie auf neue Stichtage achten.

Erledigen Vermieter nach dem Kauf größere Instandsetzungen wie den Einbau neuer Heizungsanlagen oder neuer Fenster, richtet sich die Abrechnung der Ausgaben in der Steuererklärung nach dem Beginn der Sanierung.

Instandsetzung ab 2004: Der Vermieter hat mit der Sanierung frühestens im Januar 2004 begonnen. Die Ausgaben dafür betragen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie ohne Umsatzsteuer maximal 15 Prozent der Gebäudekosten. Dann erkennt das Finanzamt sie auf Antrag sofort oder auf 2 bis 5 Jahre verteilt als Werbungskosten an. Höhere Kosten rechnet es nur als Herstellungsaufwand über bis zu 50 Jahre verteilt ab.

Vom 5. August bis zum 31. Dezember 2003: DerBeginn der Instandsetzung liegt in dieser Zeit. Vermieter können die Ausgaben für Instandsetzungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf nur dann sofort voll als Werbungskosten abrechnen, wenn die Immobilie die ­Bedingungen des Bundesfinanzhofs (BFH) aus den letzten Jahren erfüllt:

• Sie muss schon beim Kauf zum Vermieten geeignet gewesen sein.
• Sie darf durch die Instandsetzung nicht stark im Standard steigen.
• Ihre Nutzfläche darf durch An- und Ausbauten nicht größer werden (Schreiben des Bundesfinanzministeriums, IV C 3  - S 2211 - 94/03, BStBl 2003 Teil I, S. 385).

Sind diese Kriterien nicht erfüllt, rechnen die Beamten die Instandsetzungskosten nur als Herstellungsaufwand über bis zu 50 Jahre verteilt ab.

Vor dem 5. August 2003: Vermieter haben mit der Instandsetzung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf schon vor dem 5. August 2003 begonnen. Dann können sie noch nicht abgerechnete Ausgaben ebenfalls nach den Bedingungen des Bundesfinanzhofs sofort voll als Werbungskosten absetzen. Falls ihnen das zu kompliziert ist oder sie die Bedingungen nicht erfüllen, können sie den vollen Abzug der Instandsetzungskosten nach der 15-Prozent-Klausel in der Steuererklärung für 2003 beantragen: Das klappt bei allen, die in den ersten drei Jahren nach dem Kauf ohne Umsatzsteuer maximal 15 Prozent vom Gebäudewert für die Instandsetzung ausgegeben haben.

Andernfalls verteilt das Finanzamt die Ausgaben als Herstellungsaufwand auf bis zu 50 Jahre.

Über drei Jahre nach dem Kauf. Der Kauf der Immobilie war bei Beginn der Instandsetzung über drei Jahre her. In dem Fall gelten wieder die Maßstäbe des Bundesfinanzhofs. Das Finanzamt zieht die Kosten auf einen Schlag ab, wenn durch die Instandsetzung weder der Standard noch die Nutzfläche der Immobilie gestiegen ist.

Für Arbeiten seit Januar 2004 erkennen die Beamten die Kosten auf Antrag alternativ über 2 bis 5 Jahre verteilt an.

Sind die BFH-Maßstäbe nicht erfüllt, verteilt das Finanzamt alle Ausgaben als Herstellungskosten auf bis zu 50 Jahre.

Bagatellbeträge. Kleinere Ausgaben für Instandsetzungenbis 4 000 Euro im Jahr können Vermieter in der Steuer­erklärung für das Jahr 2003 sofort voll als Werbungskosten absetzen. Bei der Jahresabrechnung für 2004 erkennt das Finanzamt die Summe auf Antrag alternativ über 2 bis 5 Jahre an.

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