Schönheitsreparaturen: Mieter haben Pinselpause

finanztest 07/2005

Schönheitsreparaturen. Viele Mieter renovieren ihre Wohnung, obwohl sie das gar nicht müssen. Die Klauseln über Schönheitsreparaturen sind oft ungültig.

Muss ich als Mieter immer für Schönheitsreparaturen aufkommen?

Nein, laut Gesetz ist der Vermieter in der Pflicht. Doch wenn im Vertrag klar geregelt ist, dass Sie ran müssen, ist das eine ­zulässige Abwälzung der Renovierungspflicht. Mit der Klausel „der Mieter trägt die Kosten der Schönheitsreparatur“ ist nicht nur die Kostenfrage geregelt, sondern damit ist auch klargestellt, dass der Mieter renovieren muss (Bundesgerichtshof (BGH), Az. VIII ZR 339/03).

Schwammige Klauseln, nach denen Sie die Wohnung „in vertragsgemäßem Zustand“ oder „wie überlassen“ zurückgeben sollen, reichen aber nicht. Dann müssen Sie nur fegen und Einbauten entfernen. Das Gleiche gilt, wenn die Klausel in ­Ihrem Vertrag viel zu viel von Ihnen ­verlangt. Dann ist sie unwirksam.

Im Vertrag stehen Fristen für ­einzelne Räume. Ist das o. k.?

Nur, wenn die Fristen nicht zu starr sind und keine unnötigen Renovierungen vorschreiben.

Anerkannt sind Fristenpläne, nach ­denen Bad und Küche alle drei Jahre und Wohnräume alle fünf Jahre zu renovieren sind. Es kommt aber auf die Formulierung an. Steht im Vertrag, dass der Mieter „mindestens“ innerhalb der Fristen ran muss, gilt die Klausel nicht. Denn dann müsste er auch renovieren, wenn die Räume nach der Frist noch gut in Schuss wären. Sie als Mieter müssen dann gar nicht renovieren, auch nicht beim Auszug (BGH, Az. VIII ZR 361/03).

Anders ist es, wenn die Fristen ohne ­solche Verschärfung angegeben oder mit Worten wie „grundsätzlich“ oder „generell“ entschärft werden. Der Vermieter darf die Renovierungspflicht auch ohne Fristen auf Sie abwälzen. Die üblichen Fristen ­gelten dann unausgesprochen, wenn Renovierungsbedarf besteht.

Ich habe nach Fristenplan renoviert, obwohl ich wegen der fehlerhaften Klausel gar nicht dazu verpflichtet war. Kann ich Geld vom Vermieter fordern?

Das dürfte schwer werden. Zumindest das Amtsgericht Bergisch Gladbach hat entschieden, dass Sie den Wert der Renovierungsleistung verlangen dürfen (Az. 24 C 278/94). Der BGH hat sich in dieser Frage aber noch nicht geäußert. Möglicherweise wird man Ihre Renovierung im Nachhinein als freiwillige Leistung beurteilen, für die es keinen Ersatz gibt. Haben Sie viel investiert, sollten Sie einen Anwalt oder Mieterverein (siehe Adressen) um Rat fragen.

Meine Klausel ist unwirksam, ich muss nicht renovieren. Nun fordert mein Vermieter aber einen Zuschlag auf die Miete. Zu Recht?

Auch hier streiten die Juristen. Begründet Ihr Vermieter den Zuschlag ausdrücklich damit, dass er nun wegen der Renovierungspflicht Mehrkosten habe, sollten Sie sich keinesfalls ohne Fachberatung darauf einlassen. Wir meinen, dass ein Mietaufschlag wegen einer ungültigen Klausel ­unfair und unzulässig ist. Das Gesetz ­bestimmt nun einmal, dass ohne eine ­Regelung der Vermieter ran muss.

Mein Vermieter verlangt, dass ich der Änderung unserer unwirksamen Renovierungsklausel zustimme. Muss ich mich darauf einlassen?

Nein. Auch wenn der neue Vorschlag freundlicher klingt, stehen Sie mit einer ungültigen Renovierungsklausel besser da. Sie müssen nicht renovieren.

Haben Sie einer Änderung bereits zugestimmt und bereuen Sie es, weil Sie erst jetzt die Rechtslage überblicken, sollten Sie Rechtsrat einholen. Hat Ihnen der Vermieter verschleiert, dass Sie nach alter ­Vertragslage besser standen, hat er seinen Vorschlag mit einer vermeintlichen Pflicht begründet oder als sprachliche Korrektur verniedlicht, können Sie Ihre Zustimmung wahrscheinlich anfechten. Gelingt das, müssen Sie nicht renovieren.

Meine Klausel ist ungültig und eine neue wurde nicht vereinbart. Wer streicht jetzt die Wohnung?

Das muss Ihr Vermieter oder ein von ihm beauftragter Maler erledigen. Einen Anspruch darauf haben Sie aber erst, wenn die Renovierung objektiv erforderlich ist. Es kommt nicht allein auf Ihr ästhetisches Empfinden an. Die üblichen Fristenpläne sind ein Anhaltspunkt, zwingend sind sie aber auch für Vermieter nicht, wenn die Wohnung noch top ist. Bei der Farbgestaltung können Sie den Ton angeben. Kosten Ihre Sonderwünsche aber mehr als üblich, darf Sie der Vermieter für die Mehrkosten zur Kasse bitten.

Ich habe beim Einzug renoviert. Kann mich der Vertrag noch einmal zu Arbeiten bei Auszug zwingen?

Wenn Sie eine unrenovierte Wohnung ­beziehen und sie freiwillig – ohne vertragliche Regelung – auf Vordermann bringen, ist das Ihre Sache. Sollen Sie die Wohnung anschließend in den üblichen Fristen renovieren und beginnt der Fristenlauf erst mit Ihrem Einzug, sind Sie in der Pflicht.

Wird die Anfangsrenovierung aber in ­einem vorformulierten Vertrag zur Pflicht gemacht, ist die Klausel nach Ansicht ­vieler Gerichte ungültig. Und völlig klar ist die Situation, wenn Ihnen Anfangsrenovierung sowie die Renovierung nach Fristenplan aufgebürdet werden. Das ist unwirksam, Sie müssen nichts tun.

Eine Ausnahme kann nur gelten, wenn Sie für die Anfangsrenovierung eine angemessene Gegenleistung bekommen. Was „angemessen“ ist, wird im Zweifel umstritten sein. Sicher ist lediglich, dass die Vereinbarung der Mietfreiheit während der Renovierungszeit nicht reicht. Hier sollten Sie im Streitfall Rechtsrat einholen.

Im Vertrag steht, dass ich neben der Fristen- auch eine Schlussrenovierung schulde. Ist das in Ordnung?

Das geht nicht. Wenn Sie während der Mietzeit und darüber hinaus unabhängig vom Fristenstand bei Auszug renovieren sollen, ist das zu viel. Der Vermieter muss selber ran (BGH, Az. VIII ZR 308/02).

Mein Auszugstermin liegt zwischen der letzten Renovierung nach Plan und der nächsten Renovierung. Muss ich jetzt schon wieder malern?

Nein, allerdings enthalten Mietverträge für solche Fälle meist Quotenklauseln, nach denen Sie eine Entschädigung zahlen müssen. Bislang zulässig sind Klauseln, nach denen 20 Prozent der Renovierungskosten zu zahlen sind, wenn seit den letzten Arbeiten ein Jahr vergangen ist, 40 Prozent nach zwei Jahren, 60 Prozent nach drei Jahren und 80 Prozent nach vier Jahren (BGH, Az. VIII ZR 77/03).

Werfen Sie trotzdem einen kritischen Blick auf die Klausel: Sie ist unwirksam, wenn allein der Vermieter das Recht hat, über die Zahlungshöhe zu befinden – etwa mit dem Kostenvoranschlag eines Handwerkers nur seiner Wahl. Sie gilt auch nicht, wenn Ihnen das Recht genommen wird, die Sache selbst in die Hand zu nehmen. Ihre Renovierungspflicht entfällt dann aber nicht.

Ich habe die Wohnung gelb gestrichen. Muss ich weiß überstreichen?

Nein – vorausgesetzt, Ihr Farbton ist nicht allzu grell. Eine Verpflichtung, die Wohnung weiß zu hinterlassen, ist unwirksam. Allerdings darf der Vermieter auf Ihre Kosten nachstreichen lassen, wenn Ihr Farbgeschmack zu „exzentrisch“ ist (Landgericht Lübeck, Az. 14 S 221/00). Eine hellblau marmorierte Tapete hielt das Gericht für zulässig, rote oder schwarze Wände finden vor dem Richter meist keine Gnade. ­Klären Sie Farbfragen am besten vor den Arbeiten verbindlich mit ihrem Vermieter.

Ich habe nie nach Plan renoviert. Kann mich der Vermieter zwingen?

Indirekt kann er das schon. Erfüllen Sie Ihre vertragliche Pflicht nicht, kann er einen Vorschuss auf die Renovierungskosten fordern und die Sache selbst erledigen. Das hat der BGH im Fall eines Mieters entschieden, der auch nach 45 Jahren die alte Farbe an den Wänden hatte. Er muss nun 13 000 Euro Vorschuss zahlen (Az. VIII ZR 192/04).

Das Gericht hat entschieden, dass Mieter nicht erst renovieren oder zahlen müssen, wenn Schäden an der Bausubstanz drohen. Ist kein wirksamer Fristenplan vereinbart, kann der Vermieter den ­Vorschuss schon dann fordern, wenn eine Renovierung offenkundig notwendig ist.

Ich will ausziehen, der Vermieter verlangt Renovierung. Dabei steht fest, dass er die Wohnung danach komplett umbaut. Was soll ich tun?

Renovieren Sie nicht, sondern rechnen Sie durch, was Sie für eine Renovierung ausgegeben hätten. Sie dürfen Arbeitslohn ­gering ansetzen, wenn Sie mit Freunden renoviert hätten. Die Summe müssen Sie dem Vermieter zahlen (BGH, Az. XII ZR 220/99). Gibt es Streit über die Höhe, ­sollte ein Gutachter entscheiden.

Teurer kann es werden, wenn Sie aus ­Ärger über die Vermieterforderung gar nicht zahlen. Dann kann der Vermieter die Rechnung auf Basis eines Handwerkervoranschlages aufmachen (BGH, Az. VIII ZR 378/03).

Er muss sich damit – wie auch mit Schadenersatzforderungen wegen schlechter Renovierung – aber beeilen. Seine Ansprüche verjähren grundsätzlich ein halbes Jahr nach Wohnungsrückgabe (BGH, Az. VIII ZR 114/04). Die Frist wird aber unterbrochen, wenn Sie als Mieter über die Forderung mit dem Vermieter verhandeln.

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