Betriebskosten: Vermieter muss wirtschaftlich abrechnen

finanztest 07/2010

Die Betriebskosten sind ein Dauer­brenner im Streit zwischen Mieter und Ver­mieter. Es geht um Ab­rechnungs­fehler und die Frage, welche Aus­gaben ein Vermieter auf die Mieter umlegen darf. Es geht aber auch darum, wie viel ein Vermieter etwa für Putz­dienste oder Ver­sicherungen ausgeben darf, die er auf seine Mieter umlegt. Wichtig für Mieter: Über­höhte Betriebs­kosten müssen sie nicht zahlen.

Streitpunkt Nummer eins

Die Betriebskosten sind Streitpunkt Nummer eins. Zu keinem anderen Thema beraten die Mietervereine öfter. Es geht um Abrechnungsfehler und um die Frage, welche Ausgaben ein Vermieter auf die Mieter umlegen darf. Es geht aber auch darum, wie viel ein Vermieter für die Posten ausgeben darf, die er am Ende auf seine Mieter umlegt.

In Köln stellte ein Vermieter dem Mieter in der Betriebskostenabrechnung hohe Kosten für die Gebäudereinigung in Rechnung. Die Ausgaben entsprachen einem Betrag von 36 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche. Dabei betrugen die Betriebskosten für die Hausreinigung im Kölner Durchschnitt nur 23 Cent pro Quadratmeter.

Die Richter urteilten zugunsten des Mieters. Er musste die Nachforderung des Vermieters in Höhe von rund 220 Euro nicht bezahlen (Amtsgericht Köln, Az. 203 C 74/08).

Es muss nicht das Billigste sein

Bei der Bewirtschaftung des Mietshauses hat der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Konflikte gibt es besonders häufig dann, wenn die Kosten von Verträgen abhängen, die der Vermieter abschließt.

Immer wieder Streit gibt es um Verträge für die Gartenpflege, die Hausreinigung, den Lohn für den Hausmeister und die Wartungsverträge für Aufzug und Heizung. Zündstoff liefern vor allem auch die Versicherungsverträge, berichtet Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.

Der Vermieter muss nicht immer den billigsten Anbieter nehmen. „Letztlich ist die Überlegung entscheidend, ob der Vermieter die einzelnen Betriebskosten auch dann verursacht hätte, wenn er sie selbst zahlen müsste und nicht auf den Mieter abwälzen könnte“, sagt Ropertz.

Abweichung von ortsüblicher Höhe

Ist der Mieter der Meinung, einzelne Posten seien zu teuer eingekauft, und kommt es deswegen zum Rechtsstreit, muss er nachweisen können, dass es spürbar preiswerter geht. Kann er glaubhaft machen, dass der Vermieter die Leistungen deutlich billiger hätte bekommen können, muss wiederum der Vermieter beweisen, dass er trotzdem wirtschaftlich vernünftig gehandelt hat.

Das Problem: Verbindliche Vergleichswerte gibt es nicht. Anhaltspunkte liefern die Betriebskostenspiegel, die es auf Bundes- und Landesebene sowie für einige Städte gibt.

Im Fall vor dem Kölner Amtsgericht akzeptierten die Richter den Betriebskostenspiegel von Nordrhein-Westfalen als Vergleichsmaßstab. Vor allem weil die Kosten für die Hausreinigung die Kölner Durchschnittswerte deutlich überschritten hatten, ging das Gericht davon aus, dass die Ausgaben nicht mehr „ortsüblich und an­gemessen“ sind.

Im Prozess machte der Vermieter keinerlei Versuche zu erklären, wie die ungewöhnlich hohen Ausgaben zustande gekommen sind und warum sie vielleicht doch nötig ­waren. So gewann der Mieter.

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