Immobilienrente: Umkehrhypothek für mehr Rente

finanztest 11/2009

Ältere Hauseigentümer können jetzt ihre Immobilie zu Geld machen, ohne ausziehen zu müssen. Wir stellen die ersten Angebote vor.

Viele Rentner haben ein ordentliches Vermögen – und trotzdem wenig zum Leben. Ihr Geld haben sie in die eigene Immobilie gesteckt. Jetzt haben sie ein schuldenfreies Haus im Wert von vielleicht 200 000 oder 300 000 Euro. Doch es fehlt das Geld für Reparaturen oder eine Modernisierung. Auf größere Anschaffungen oder Reisen müssen sie verzichten. Allein mit der gesetzlichen Rente ist oft nur ein bescheidener Lebensstandard drin.

Das Haus verkaufen, eine kleinere Wohnung mieten und den Verkaufserlös anlegen oder in eine Rentenversicherung einzahlen – rein finanziell wäre das in vielen Fällen wohl am besten. Doch für viele ältere Menschen kommt ein Umzug nicht infrage. Sie wollen so lange wie möglich in ihrem Haus bleiben.

Hypothek ohne Zins und Tilgung

Die Deutsche Kreditbank (DKB) und die Investitionsbank Schleswig-Holstein bieten jetzt als erste deutsche Banken eine Alternative. Mit ihrer „Umkehrhypothek“ können Rentner einen Teil ihres Immobilienvermögens flüssig machen, ohne ihr Haus aufzugeben.

Das Grundmodell ist einfach und vor allem in den USA oder Großbritannien schon lange bekannt: Der Eigentümer beleiht seine Immobilie und bekommt einen Kredit, für den er während der Laufzeit keine Zinsen und keine Tilgung zahlen muss. Die Kreditsumme samt aufgelaufenen Zinsen wird erst fällig, wenn der Eigentümer – bei Paaren der länger lebende Partner – stirbt, das Haus verkauft oder dauerhaft auszieht. Der Kredit wird dann aus dem Verkaufserlös der Immobilie zurückgezahlt. Oder die Erben tilgen die Schulden und behalten das Haus.

Bei diesen Krediten nehmen die Schulden im Laufe Zeit nicht wie bei üblichen Bankdarlehen ab, sondern immer mehr zu – daher der Name Umkehrhypothek.

Immorentenplus der DKB

Ein Pionier der Umkehrhypothek ist in Deutschland die Immokasse mit Sitz in Grünwald bei München. Mit Immorentenplus bot sie schon im März erstmals ein Darlehen der Deutschen Kreditbank (DKB) ohne laufende Zins- und Tilgungsverpflichtung an. Ende September haben Immokasse und DKB die Darlehensbedingungen überarbeitet.

Um den Kredit zu bekommen, müssen Eigentümer mindestens 65 Jahre alt sein, eine schuldenfreie oder nur gering belastete Immobilie besitzen und sie selbst nutzen. Sie müssen sich außerdem verpflichten, das Gebäude instand zu halten.

Die Auszahlung des Kredits ist bei der Immokasse nur als Einmalbetrag und nicht als Rente möglich. „Unsere Erfahrungen haben gezeigt, dass die meisten älteren Menschen eine Einmalzahlung bevorzugen“, sagt Stefanie Leiter, Geschäftsführerin und Mitgründerin der Immokasse. „Für die Zukunft planen wir aber auch ein Darlehen mit monatlicher Auszahlung.“

Die Höhe des Darlehens dürfte für viele Interessenten enttäuschend sein. Je nach Alter des Rentners zahlt die DKB höchstens 15 bis 35 Prozent des Immobilienwerts aus. So bekommt ein 65-Jähriger für ein Haus im Wert von 300 000 Euro maximal 45 000 Euro Kredit. Mit 75 sind höchstens 85 000 Euro drin.

Schöpft der Hauseigentümer die maximale Darlehenssumme aus, lässt sich die Bank dennoch eine Grundschuld in Höhe des vollen Immobilienwerts im Grundbuch eintragen. Das soll sicherstellen, dass die Grundschuld auch die mit der Zeit steigende Kreditsumme abdeckt.

Zinsen, Gebühren und Pauschalen

Das Darlehen ist nicht gerade billig. Die DKB verlangt einen festen Zinssatz von jährlich 6,9 Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrags. Zinseszinsen fallen zwar nicht an. Stattdessen berechnet die Bank für die Stundung der Zinsen eine jährliche Pauschale. Sie beträgt anfangs 500 Euro pro 15 000 Euro Kredit. Ab dem 11. Jahr steigt die Stundungspauschale auf 750 Euro und ab dem 21. Jahr auf 900 Euro pro 15 000 Euro Kredit.

Dazu kommt eine Bearbeitungsgebühr von 1,5 Prozent der Kreditsumme. Der Hauseigentümer trägt außerdem die Kosten für ein Immobilienwertgutachten und die Grundschuldbestellung.

Kredit nach zehn Jahren verdoppelt

Wie die Umkehrhypothek funktioniert, zeigt das Beispiel einer 70-jährigen Frau, die ein Haus im Wert von 300 000 Euro besitzt. Der Höchstkredit beträgt 65 000 Euro. Davon stehen nach Abzug der Bearbeitungsgebühr 64 025 Euro zur freien Verfügung.

Für das Darlehen berechnet die Bank jedes Jahr 4 485 Euro Zinsen (= 6,9 Prozent x 65 000 Euro). Dazu kommt die Stundungspauschale von 2 170 Euro im Jahr, die sich ab dem 11. Jahr auf 3 250 Euro und ab dem 21. Jahr auf 3 900 Euro erhöht.

Solange die Eigentümerin im Haus lebt, muss sie weder die Zinsen noch die Pauschalen zahlen. Diese erhöhen die Darlehensschuld, die erst bei Auszug oder Tod fällig wird.

Zieht die Eigentümerin beispielsweise nach zehn Jahren in ein Pflegeheim, muss sie 131 550 Euro zurückzahlen – mehr als das Doppelte des Betrags, den sie von der Bank bekommen hat. In Prozent ausgedrückt, hätte sie für das Darlehen dann einen Effektivzins von rund 7,5 Prozent im Jahr gezahlt. Endet die Laufzeit des Darlehens nach 20 Jahren, ist die Restschuld bis dahin sogar auf 208 900 Euro angewachsen.

Der Preis für den neuen finanziellen Spielraum ist daher eine rapide steigende Kreditschuld. Eine Überschuldung müssen allerdings weder der Eigentümer noch seine Erben fürchten. „Bei uns haftet ausschließlich die Immobilie für die Rückzahlung des Kredits“, betont Stefanie Leiter. „Niemand muss etwas nachschießen oder das Erbe ausschlagen, falls die Immobilie nicht zur Tilgung reichen sollte. Dieses Risiko trägt allein die Bank.“

Immobilienrente der Förderbanken

Ganz neu auf den Markt kommt demnächst die „Förder-Immorente“, die der Verband öffentlicher Banken entwickelt hat. Den Anfang macht voraussichtlich im Januar die Investitionsbank Schleswig-Holstein. Zunächst gibt es die Förder-Immorente nur im nördlichsten Bundesland. Andere öffentliche Banken wie die Investitionsbank Nordrhein-Westfalen und die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt wollen bald über ihre Einführung entscheiden.

Die Investitionsbank Schleswig-Holstein hat vor allem Immobilieneigentümer im Blick, die eine bescheidene Rente beziehen und diese aufstocken möchten. Das Darlehen gibt es daher in der Regel als monatliche Rente. Eine Einmalzahlung ist nur zweckgebunden für einen Umbau oder eine Modernisierung vorgesehen. Dann lässt sie sich auch mit einer Rente kombinieren.

Der Hauseigentümer muss mindestens 60 Jahre alt sein. Der Immobilienwert muss für eine monatliche Rente von mindestens 150 Euro reichen. Und der Hausbesitzer bleibt für die Instandhaltung zuständig.

Eigentümer können zwischen zwei Rentenlaufzeiten wählen. In der ersten Variante erhalten sie eine Rente bis zum Ende ihrer statistischen Lebenserwartung. Ein heute 75-jähriger Mann würde die Rente dann bis zum 90. Lebensjahr, eine 70-jährige Frau bis zum 91. Lebensjahr bekommen.

In der zweiten Variante bekommt der Eigentümer die Rente längstens bis zum 110. Lebensjahr, also so gut wie lebenslang. Dafür fällt sie geringer aus. In beiden Varianten muss der Kredit erst bei Auszug oder Tod zurückgezahlt werden.

Wie hoch die Rente ist, richtet sich nach dem Alter des Eigentümers, dem Immobilienwert und der Rentenvariante.

Ausgangspunkt ist der „beleihbare Wert“ – der Wert, den die Immobilie nach Schätzung der Bank zum Ende der angenommenen Lebenserwartung des Kunden in beispielsweise 15 Jahren haben wird. Darin gehen unter anderem Prognosen über die regionale Immobilienpreisentwicklung, Abschreibungen auf das Gebäude und ein 10-prozentiger Sicherheitsabschlag ein.

„Eine pauschale Beleihungsgrenze gibt es bei uns nicht“, erläutert Axel Vogt, Leiter des Bereichs Immobilien bei der Investitionsbank. „Je nach Immobilie kann der beleihbare Wert annähernd dem heutigen Wert entsprechen, aber auch deutlich darunterliegen.“

Die maximale Rentenhöhe berechnet die Bank so, dass die Kreditschuld bei einem angenommenen Zinssatz des Darlehens von derzeit 6,3 Prozent (Stand: Ende September) und 1,5 Prozent Bearbeitungsgebühr zum Ende der statistischen Lebenserwartung des Kunden den beleihbaren Immobilienwert erreicht.

Das Ergebnis ist jedoch erst die Bruttorente. Davon zieht die Bank ein „Garantieentgelt“ ab, das in einen Fonds beim Verband öffentlicher Banken fließt. Der Fonds kommt für die Kreditzinsen auf, die ab dem Zeitpunkt anfallen, an dem der Hauseigentümer das Ende der ursprünglich kalkulierten Lebenserwartung erreicht. Die Schulden steigen deshalb danach nicht mehr an (siehe Grafik „Immobilienrente der DKB“). Hat sich der Kunde für die Rente bis 110 entschieden, garantiert der Fonds auch die weitere Rentenzahlung.

Effektivzins oft über 10 Prozent

Die erheblichen Kosten der Förder-Immorente zeigt das folgende Beispiel. Angenommen, die Bank ermittelt einen beleihbaren Wert von 150 000 Euro. Wählt der 75-jährige Eigentümer eine Zeitrente bis zum 90. Lebensjahr, beträgt die Bruttorente 496 Euro im Monat. Ausgezahlt bekommt er nur 365 Euro, weil die Bank zuvor ein Garantieentgelt von 131 Euro abzieht.

Bis zum 90. Lebensjahr erhält der Eigentümer insgesamt rund 64 700 Euro von der Bank. Die Schuld ist bis dahin auf 150 000 Euro gewachsen. Zinsen, Gebühren und Entgelte summieren sich auf 85 300 Euro.

Wenn der Eigentümer mit 90 Jahren stirbt oder auszieht, beträgt der Effektivzins für dieses Darlehen satte 10,4 Prozent. Endet die Kreditlaufzeit schon mit 85, liegt der Effektivzins sogar bei über 13 Prozent (siehe obere Grafik „Förder-Immorente“).

Der Kredit ist für den Eigentümer zudem nicht risikolos. Anders als bei der Immokasse haftet er mit seinem gesamten Vermögen für die Rückzahlung. Sollte das Darlehen am Ende den Immobilienwert übersteigen, bleibt nach dem Verkauf der Immobilie noch eine Restschuld offen. „Durch eine vorsichtige Bewertung der Immobilie haben wir dieses Risiko weitgehend ausgeschaltet,“ sagt Axel Vogt. „Ausschließen kann ich diesen Fall aber nicht.“

Anderes Modell der Stiftung Liebenau

Einen ganz anderen Weg der Immobilienrente geht die Stiftung Liebenau im oberschwäbischen Meckenbeuren. Die vor allem in der Alten- und Behindertenhilfe tätige Stiftung vergibt keine Darlehen, sondern kauft älteren Menschen die Immobilie ab.

Diese verlieren das Eigentum an ihrer Wohnung, dürfen aber bis ans Lebensende mietfrei darin wohnen und müssen sich nicht mehr selbst um die Instandhaltung kümmern. Sie erhalten außerdem wahlweise eine befristete oder lebenslange Rente. Auch eine Einmalzahlung oder eine Kombination aus Rente und Einmalbetrag sind möglich. Rente und Wohnrecht sind durch Einträge im Grundbuch gesichert.

Christoph Sedlmeier von der Stiftung Liebenau bietet die „Zustifterrente“ bereits seit 2003 an. Dass er bisher nicht mehr als 20 Verträge abgeschlossen hat, führt er vor allem darauf zurück, dass die Möglichkeit der Immobilienverrentung in Deutschland kaum bekannt ist.

„Wegen der höheren Rente haben sich fast alle unsere Rentner für eine befristete monatliche Zahlung entschieden“, berichtet Sedlmeier. „Für den normalen Lebensunterhalt reicht das Einkommen bei den meisten aus. Auf eine lebenslange Zusatzrente sind sie daher nicht angewiesen.“

Die Zeitrente ist dem Rentner auch sicher, falls er die Wohnung nach einigen Jahren aufgibt und beispielsweise in ein Pflegeheim zieht. Im Todesfall fließt die Rente an die Erben weiter. Bei Auszug oder Tod gibt es außerdem eine Abfindung für das Wohnrecht, deren Höhe im Kaufvertrag festgelegt wird.

Die Stiftung Liebenau verlangt keine Zinsen, Stundungs- oder Garantieentgelte. Doch auch die Zustifterrente muss relativ teuer erkauft werden: Mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag verliert der ehemalige Eigentümer auf einen Schlag rund 30 Prozent seines Vermögens. Denn der Gegenwert des Wohnrechts und des Rentenanspruchs liegt zusammen nur bei knapp 70 Prozent des von einem Sachverständigen geschätzten Immobilienwerts.

Gut 30 Prozent enthalten die Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Wertgutachten, einen Betrag für die künftige Instandhaltung und vor allem einen kräftigen Sicherheitsabschlag. Dafür hat die Stiftung das Risiko, dass sie die Immobilie vielleicht erst in 30 Jahren oder später verwerten kann und nicht mehr den heutigen Preis erzielt.

Im Vergleich zu einer Umkehrhypothek ist die Zustifterrente nachteilig, wenn der Rentner früh auszieht oder stirbt. Dafür bekommt der Ex-Eigentümer aber eine Rente, die zusammen mit den ersparten Instandhaltungskosten höher ausfällt als bei einer Umkehrhypothek.

Für das Ehepaar Kocea, das im vergangenen Jahr sein Haus an die Stiftung Liebenau verkauft hat, war der hohe Wertabschlag kein Problem. „Uns kam es nicht nur auf die Höhe der Rente an“, sagt Siegmar Kocea. „Entscheidend war, dass unser Haus einmal an eine gemeinnützige Stiftung fällt, die ihr Vermögen für soziale Zwecke verwendet. Mit einer Bank“, so der ehemalige Vorstand einer Sparkasse, „hätten wir den Vertrag nicht abgeschlossen.“

Wenig Alternativen

Die Verrentung der eigenen Immobilie hat ihren Preis. Doch sie bietet älteren Hauseigentümern die Chance, weiter in ihrem Haus zu wohnen und daraus trotzdem noch zu Lebzeiten Kapital zu schlagen. Es gibt viele Hauseigentümer, die wenig Barvermögen haben oder nur eine kleine Rente beziehen. Und nicht jeder hat Kinder, die das Immobilienvermögen einmal erben sollen. Es wurde daher höchste Zeit, dass es auch bei uns die ersten Angebote zur Immobilienverrentung gibt.

Jetzt darf man gespannt sein, ob andere Banken nachziehen. Ein größeres Angebot kann nur im Interesse der Hauseigentümer liegen. Die aktuellen Konditionen von DKB und Investitionsbank Schleswig-Holstein sind sicher noch zu schlagen.

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