Eigenheimfinanzierung: Kredite mit Extras zum Sonderpreis

finanztest 04/2005

Ein maßgeschneidertes Darlehen muss nicht teurer sein als ein 08/15-Kredit. Manche Banken belohnen eine geschickte ­Finanzierung sogar mit günstigeren Zinsen.

Wer den günstigsten Baukredit sucht, sollte nicht nur auf die Standardkonditionen der Banken achten. Je nach Bank kann sich der Zinssatz erheblich ändern, sobald die Finanzierung etwas komplizierter wird. Mal wird er deutlich teurer, mal sogar erheblich billiger. Das zeigt unser Vergleich von 74 Banken und Vermittlungsgesellschaften.

Zwei Kreditvarianten im Vergleich

Wir haben je zwei Angebote für eine ­Familie eingeholt, die für 250 000 Euro (inklusive Nebenkosten) ein Einfamilienhaus kaufen will. Die Familie kann 90 000 Euro Eigenkapital einsetzen, 160 000 Euro benötigt sie als Kredit.

Variante 1 ist ein Standardkredit in Höhe von 160 000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung und 1,5 Prozent Tilgung.

Variante 2 ist eine Kombination eines Bankdarlehens in Höhe von 85 000 Euro mit einem KfW-Förderkredit aus dem Wohneigentumsprogramm in Höhe von 75 000 Euro. Die Zinsbindung für das Bankdarlehen beträgt ebenfalls zehn Jahre, der Kreditnehmer will aber 3 Prozent tilgen und ein jährliches Sondertilgungsrecht bis zu 5 Prozent der Kreditsumme.

Variante 2 ist für unseren Kreditnehmer klar besser. Das gilt für alle Banken. Doch je nach Institut wirkt sich der veränderte Finanzierungsaufbau unterschiedlich auf den Kreditzinssatz aus:

• Fast die Hälfte der Banken bietet beide Varianten zum selben Zinssatz an.
• Rund 20 Prozent der Institute verlangen für Variante 2 einen um bis zu 0,3 Prozentpunkte höheren Zinssatz.
• Bei einem Drittel der Institute ist es umgekehrt: Die für den Kunden bessere Variante 2 bringt ihm einen zusätzlichen Zinsvorteil bis zu 0,26 Prozentpunkten.

Die Unterschiede entstehen durch verschiedene Zinsauf- und -abschläge der Banken. Manche verlangen einen „Kleinsummenzuschlag“, weil der Bankkredit in Variante 2 unter 100 000 Euro fällt.

Andere Banken vergeben ihr Darlehen durch den KfW-Kredit billiger: Da der Betrag des Bankkredits nun unter 60 Prozent des Beleihungswerts liegt, verzichten sie auf den für 80-Prozent-Finanzierungen üblichen Aufschlag.

Das Sondertilgungsrecht gibt es bei einigen Banken kostenlos, andere verlangen bis zu 0,3 Prozentpunkte Zinsaufschlag.

Um Kredite vergleichen zu können, sollten Bauherren deshalb zuerst ihr Finanzierungskonzept festlegen und dann die passenden Angebote einholen.

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