Mieter müssen Nebenkostenerhöhungen nur zahlen, wenn diese auf einer korrekten Abrechnung beruhen. Wenn Vermietern Fehler unterlaufen, dürfen die Mieter weiter den alten Betrag zahlen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.
Räumungsklagen abgewiesen
Bisher galt: Eine Betriebskostenerhöhung müssen Mieter auch dann zahlen, wenn die Abrechnung inhaltlich fehlerhaft ist. Es reichte aus, wenn die Abrechnung formell in Ordnung war und der Mieter sie rechtzeitig vor Ablauf des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres bekam. So hatte es der Mietrechts-Senat des Bundesgerichtshofs (BGH) vor Jahren entschieden. Doch damit ist es nun vorbei, entschieden die Bundesrichter jetzt. Sie wiesen zwei Räumungsklagen von Vermietern aus dem Raum Hoyerswerda ab. Die Mieter hatten sich nach Abrechnungsfehlern geweigert, höhere Betriebskostenvorauszahlungen als bisher zu überweisen. Der Vermieter kündigten ihnen daraufhin und zogen vor Gericht – ohne Erfolg.
Andere Regeln bei Sozialwohnungen
Vermieterfreundlich urteilte der BGH dagegen im Streit um eine Nebenkosten- und Mieterhöhung für Sozialwohnungen in Hamburg. Der Mieter einer der preisgebundenen Genossenschaftswohnungen in Hamburg weigerte sich, eine um 30,50 Euro erhöhte Betriebskostenvorauszahlung zu zahlen. Auch eine erhöhte Grundnutzungsgebühr von monatlich 9,75 Euro ab Juli 2009 zahlte er nicht. Daraufhin kündigte die Wohnungsbaugenossenschaft wegen des Zahlungsrückstandes fristlos das Mietverhältnis. Nun hat der BGH entschieden: Rechtlich ist die fristlose Kündigung grundsätzlich möglich. Der Fall geht nun zurück ans Landgericht.
Preisgebundene oder freie Wohnung
Das Besondere an diesem Fall: Hätte der Mieter keine öffentlich geförderte Sozialwohnung, sondern eine Wohnung auf dem frei finanzierten Wohnungsmarkt gemietet, wäre die Kündigung nicht wirksam geworden. Denn Mieter auf dem freien Wohnungsmarkt sind vor Kündigungen besonders geschützt. Zahlen sie die Mietererhöhung nicht in voller Höhe, müssen Vermieter zunächst vor Gericht ziehen. Wenn das Gericht die Mieterhöhung billigt, dürfen sie zwei Monate nach Ende des Rechtsstreits fristlos kündigen, wenn der zahlungspflichtige Mieter dann immer noch mit einem zwei oder mehr Monatsmieten entsprechenden Betrag im Rückstand ist § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB.
Unterschiedliche Kündigungsschutzvorschriften
Grund für die unterschiedlichen Kündigungsschutzvorschriften: Die Mieten von Sozialwohnungen sind im Gegensatz zum freien Wohnungsmarkt in der Höhe gesetzlich begrenzt. Darin sehen die Richterinnen und Richter des BGH einen ausreichenden Schutz vor unzulässigen Mieterhöhungen. Deshalb seien für preisgebundene Wohnungen die allgemeinen Vorschriften des Kündigungsrechts maßgeblich. Nach den geltenden Bestimmungen kann eine Wohnungskündigung ausgesprochen werden, wenn der Zahlungsrückstand mindestens zwei Monatsraten beträgt.
Bundesgerichtshof, Urteile vom 15.05.2012
Aktenzeichen: VIII ZR 245/11und VIII ZR 246/11
Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.05.2012
Aktenzeichen: VIII ZR 327/11
[Update 04.06.2012] Die Darstellung zur Rechtslage bei Sozialwohnungen ist korrigiert. Der BGH hat sich entgegen der ursprünglichen Annahme gar nicht mit der auf die Nebenkosten entfallenden Mieterhöhung befasst, sondern nur mit der Erhöhung der Kaltmiete. Für die Nebenkostenabrechnung gilt in Sozialwohnungen nichts anders als in frei finanzierten Wohnungen.
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