20.01.2009

Kündigung wegen Eigenbedarf: Wann sich Mieter wehren können

Kündigung wegen Eigenbedarf Meldung

Vermieter ­kündigen am häufigsten ­wegen Eigenbedarfs. Künftig wird das wohl noch öfter vorkommen als bisher. Doch nicht in jedem Fall müssen die Mieter ausziehen.

Darf ein Vermieter eine Wohnung kündigen, weil er sie zur Unterbringung einer Puppensammlung braucht? Ja, entschied 1994 das Bundesverfassungsgericht.

Das Urteil ist alt und skurril, aber im Grunde ist es immer noch so: Benötigt der Vermieter die Wohnung für sich oder seine Familie, kann er den Mietvertrag kündigen.

Das Risiko, eine solche Kündigung zu bekommen, ist vor allem für Mieter ehemals kommunaler Wohnungen gestiegen. Massenhaft wurden Wohnungen privatisiert und zum Teil als Eigentumswohnungen an Privatleute verkauft. Nach Ablauf einer Sperrfrist von drei bis zehn Jahren können die neuen Besitzer Eigenbedarf anmelden.

Eigenbedarf vorgetäuscht

Doch schutzlos sind Mieter nicht. „Ich kündige wegen Eigenbedarfs“ ist als Grund für die Kündigung auf jeden Fall zu dünn.

Mitunter erfinden Vermieter den Eigenbedarf schließlich nur. Einen solchen Fall hatte jüngst der Hamburger Anwalt Helmut Voigtland auf dem Tisch: Sein Mandant Ulrich Koch* hatte die Kündigung bekommen. Die Vermieterin gab an, sie wolle mit ihrem Mann einziehen.

Ulrich Koch hielt das für vorgeschoben. Denn zuvor hatte die Vermieterin ihm die Wohnung zum Kauf angeboten. Und als man sich nicht einig geworden war, versuchte sie erfolglos, die Miete zu erhöhen.

Ulrich Koch vermutete, dass die Vermieterin in Wirklichkeit die Wohnung leer gewinnbringend verkaufen wollte.

Auf Druck der Vermieterin zog er aus, aber die Zweifel blieben. Als die Wohnung anschließend über ein Jahr leer blieb, entschloss er sich nachträglich noch, gegen die Kündigung gerichtlich vorzugehen.

Einen vorgetäuschten Eigenbedarf nachzuweisen, ist nicht einfach. Bezweifelt der Mieter den Eigenbedarf und weigert er sich auszuziehen, wird der Vermieter auf Räumung klagen. Ob der Eigenbedarf tatsächlich vorliegt, kann oft erst in diesem Räumungsprozess geklärt werden.

Hinweise auf Täuschung

Gab es im Vorfeld der Kündigung Streit wie bei Ulrich Koch oder Auseinandersetzungen über Nebenkostenabrechnungen, ist das ein Hinweis für vorgeschobenen Eigenbedarf. Der Richter prüft dann besonders streng und befragt zum Beispiel die Menschen, die einziehen sollen.

Ulrich Koch bekam vor dem Landgericht Hamburg schließlich recht. Die Vermieterin konnte die Richter nicht davon überzeugen, dass sie ernsthaft vorhatte, in die Wohnung zu ziehen (Az. 307 S 72/08). Sie muss Koch nun die Kosten ersetzen, die sie verursacht hat, zum Beispiel die rund 3 900 Euro Maklerkosten für Kochs neue Wohnung.

Kündigung nur mit gutem Grund

Selbst wenn der Vermieter die Wohnung ernsthaft selbst nutzen will, heiligt nicht ­jeder Zweck das Mittel der Kündigung. Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe haben, weswegen er die Wohnung braucht.

„In der schriftlichen Kündigung muss der Vermieter mitteilen, für welche Person er die Wohnung braucht und warum gerade jetzt. Fehlen Angaben, ist die Kündigung unwirksam“, sagt Rechtsanwalt Voigtland. Der Vermieter kann es nur mit einer erneuten Kündigung versuchen. Der Mieter hat ein paar Monate Zeit gewonnen.

Gerichte haben Eigenbedarf zum Beispiel anerkannt, wenn der Vermieter seine bisherige eigene Wohnung verliert und nun in die bislang vermietete Eigentumswohnung einziehen will. Oder wenn er sich vom Partner trennt und die Wohnung fortan selbst benötigt.

Der Klassiker ist jedoch, dass Eltern in der Wohnung ihre erwachsenen Kinder unterbringen wollen.

Kündigung unwirksam

In etlichen Fällen erklärten Gerichte eine Kündigung für unwirksam und waren mieterfreundlicher als das Bundesverfassungsgericht in seiner Puppen-Entscheidung.

Überhöhter Wohnbedarf: Ein Vermieter hatte gekündigt, damit sein in der Berufsausbildung stehender alleinlebender Sohn in die Vierzimmerwohnung mit fast 120 Quadratmetern einziehen kann. Das fanden die Richter am Landgericht München überzogen ( Az. 14 S 25530/89).

Nur kurzfristiges Nutzungsinteresse:Nicht akzeptabel fand das Landgericht Landau die Kündigung eines Vermieters, der die Wohnung für lediglich ein knappes Jahr nutzen wollte (Az. 1 S 243/91).

Sonstige freie Wohnung: Steht im Haus oder in der Wohnanlage des Vermieters eine vergleichbare Wohnung leer oder wird sie während der Kündigungsfrist frei, muss der Vermieter sie dem Mieter als Ersatz ­anbieten (BGH, Az. VIII ZR 311/02).

Diese Pflicht hat der Vermieter aber nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Wird später eine Wohnung des Vermieters frei, ändert das nichts an der Kündigung.

Kündigung nach kurzer Mietdauer: Ist einem Vermieter klar, dass er die Wohnung in ein paar Jahren braucht, und vermietet er sie trotzdem unbefristet, ist eine Kündigung in den ersten fünf Jahre ungültig.

Das Landgericht Wuppertal erklärte eine Kündigung für unwirksam, in der eine Vermieterin Eigenbedarf für ihren Sohn geltend machte. Als die Mieterin einzog, war der Sohn bereits 16 Jahre alt gewesen. Dass er später eine eigene Unterkunft benötige, sei schon bei Abschluss des Mietvertrags absehbar gewesen (Az. 16 S 19/91).

Wenn der Eigenbedarf wegfällt

Hat der Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt, muss er den Mieter informieren, falls vor Ablauf der Kündigungsfrist der ­Eigenbedarf wieder wegfällt.

Beispiel: Der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarfs für seinen erwachsenen Sohn. Nach der Kündigung entscheidet sich der Sohn, zum Studium in eine andere Stadt zu ziehen. Der Vermieter muss seinem (Noch-)Mieter darüber ungefragt Bescheid geben (BGH, Az. VIII ZR 339/04).

In Härtefällen können Mieter einer an sich zulässigen Eigenbedarfskündigung ­widersprechen und so den Auszug verhindern – oft aber nur vorübergehend.

Eine Härte liegt zum Beispiel vor, wenn eine hochschwangere Frau ausziehen soll oder ein 80 Jahre alter kranker Mensch ­einen Auszug nicht verkraften würde.

*Name von der Redaktion geändert.

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