06.08.2012

Eine Immobilie zu kaufen, ist gar nicht so einfach. Damit so ein Geschäft glatt über die Bühne geht, lotsen Notare Käufer und Verkäufer durch das Immobilien­geschäft. Die Interessen sind klar: Der Käufer möchte rasch einziehen und der Verkäufer den Kauf­preis möglichst bald auf seinem Konto haben. Für beide Vertrags­parteien gilt: Wer als Käufer etwas nicht versteht, darf beim Notar so lange nach­haken, bis keine Fragen mehr offen sind.

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Immobilienkauf immer mit Notar

Der Einkauf beim Bäcker ist einfach. Der Kunde zahlt und ist inner­halb von Sekunden Eigentümer der Brötchen. Leider ist der Kauf einer Immobilie nicht so simpel. Sind sich die Parteien einig geworden, dauert es immer noch einige Monate, bis der Käufer als Eigentümer im Grund­buch steht.

So lange wollen beide Seiten meist nicht warten. Der Käufer möchte rasch einziehen und der Verkäufer den Kauf­preis möglichst bald auf seinem Konto haben. Beiden hilft der Notar, dass sie schnell und sicher ans Ziel kommen. Der Notar ist Pflicht bei jedem Immobilienkauf.

Neutrale Instanz

Auch wenn eine Seite – in der Regel der Käufer – den Notar bezahlt, so ist er doch als neutrale Instanz für beide Seiten da. Der ­Notar muss nicht nur den Kauf­vertrag beur­kunden, sondern auch die recht­lichen Fragen der Vertrags­partner unparteiisch beant­worten. Wer das Gefühl bekommt, dass der Notar seine Belange nicht ausreichend genug berück­sichtigt, kann einen zweiten Notar zur Über­prüfung der Beur­kundung einschalten.

Für seine Arbeit erhält der Notar ein gesetzlich geregeltes Honorar (siehe Tabelle). Damit der Notar einen Entwurf für den Kauf­vertrag ausarbeiten kann, bittet er die Parteien oft zu einer Vorbesprechung in sein Büro. Denn es gibt viele Vorfragen zu klären: Etwa bestehende Grund­buch­lasten müssen erörtert werden. Die Modalitäten für die Zahlung und Über­gabe sind ebenso zu besprechen wie etwa der Umgang mit bestehenden Miet­verhält­nissen. Der Termin zur Vorbesprechung ist mit den normalen Beur­kundungs­gebühren abge­golten.

Kauft ein Paar eine Immobilie, wird im Gespräch erörtert, ob beide Partner Eigen­tümer werden sollen oder nur einer.

Der Notar wird auch fragen, ob der Kauf auf Kredit erfolgt. Denn die Bank des Käufers wird das Geld für die Kauf­preiszahlung nur dann auszahlen, wenn als Sicherheit zu ihren Gunsten eine Grund­schuld im Grund­buch einge­tragen wird. Für die Eintragung sorgt dann der Notar.

Wenn Ausländer kaufen

„Unter­schätzt werden mitunter die Probleme, wenn verheiratete Ausländer eine Immobilie kaufen möchten“, sagt der Notar Dr. Peter Veit aus Heidel­berg. Unter Umständen sind beim Kauf nämlich auch ausländische Rechts­vorschriften zu beachten.

Beispiel: Soll ein Ehepartner alleiniger Eigentümer der Immobilie werden, obwohl nach ausländischem Familien­recht Ehepartner grund­sätzlich nur gemein­sam Eigentümer werden können, muss Peter Veit für das Paar erst einmal einen Ehevertrag ­erarbeiten. Der ermöglicht dann eine Abweichung vom ausländischen Recht.

Einblick ins Grund­buch

Möglichst schon vor dem Vorgespräch sieht der Notar das Grund­buch ein. Das Buch ist ein öffent­liches Register, das in der Regel beim Amts­gericht geführt wird, in dessen Bezirk das Grund­stück liegt. Im Grund­buch stehen wichtige Informationen über die ­Eigentums­verhält­nisse und die recht­lichen Lasten auf dem Grund­stück.

Lasten können zum Beispiel Wegerechte der Nach­barn sein. Häufig steht im Grund­buch bereits eine Grund­schuld. Die Grund­schuld ist ein Verwertungs­recht, auch Pfandrecht genannt. Wer einen Immobilien­kredit in Anspruch nimmt, muss der Bank meist ein solches Verwertungs­recht als Sicherheit einräumen. Kann der Kredit nicht zurückge­zahlt werden, darf die Bank die Immobilie versteigern.

Hat der Verkäufer seine Schulden bei der Bank noch nicht abbezahlt, müssen seine Altschulden normaler­weise aus dem Kauf­preis abge­löst werden, damit die Grund­schuld aus dem Grund­buch verschwinden kann.

Im Kauf­vertrag wird dann vereinbart, dass der Käufer den noch offenen Betrag in Anrechnung auf den Kauf­preis an die alte Bank des Verkäufers zahlt. Die beim Verkäufer verbleibende Kauf­summe reduziert sich dementsprechend. Hat die Bank erst einmal ihr Geld, wird sie der Löschung der Grund­schuld zustimmen. So bekommt der nächste Eigentümer die Immobilie frei von fremden Lasten.

Vor der Beur­kundung aufpassen

Nach dem Vorgespräch formuliert der Notar einen Kauf­vertrags­entwurf. Den schickt er den Parteien meist vor der Beur­kundung zu. Darauf sollte jeder bestehen, der sich auf den Termin gut vorbereiten will.

Ist noch etwas zu bemängeln, kann man das dann im Beur­kundungs­termin vorbringen oder sogar noch einmal um einen separaten Besprechungs­termin bitten. Grund­sätzliches wie etwa Kauf­preis­verhand­lungen soll­­te jedoch bereits vor der Beur­kundung geklärt sein.

Bevor es zum Notar geht, müssen Käufer das Grund­stück genau besichtigt haben (siehe Checkliste). Denn beim Verkauf gebrauchter Häuser und Wohnungen wird im Kauf­vertrag die Haftung für „Sachmängel“ in der Regel ausgeschlossen.

Beispiel: Zeigt sich nach Vertrags­schluss, dass das Dach bei der Über­gabe der Haus­schlüssel undicht war, kann der neue Eigentümer den Verkäufer nicht mehr haft­bar machen. Zwar gilt der Haftungs­ausschluss nicht bei Mängeln, die der alte Eigentümer bei Vertrags­schluss kannte und arglistig verschwiegen hat. Aber das zu beweisen, kann im Streitfall sehr schwierig sein.

Aus eigenem Interesse sollten Käufer vor der Beur­kundung des Kauf­vertrags auch Informationen über den Wert der Immobilie einge­holt haben. Vom Notar können sie dazu keine Hilfe bekommen. Er ist nur ein recht­licher Berater.

Grund­schuld für die Bank

Im Beur­kundungs­termin liest der Notar den Vertrag vor und beant­wortet Fragen.

Erfolgt der Kauf auf Kredit, wird die Bank des Käufers darauf bestehen, dass zu ihrer Sicherheit eine Grund­schuld ins Grund­buch kommt. Nur dann zahlt sie das ­Dar­lehen aus. Für die Bestellung einer Grund­schuld ist wie beim Kauf­vertrag die notarielle Beur­kundung oder Beglaubigung gesetzlich vorgeschrieben. In der Regel ist es sinn­voll, Grund­schuld und Kauf­vertrag in einem Termin zu beur­kunden. Das spart Zeit und Geld. Käufer sollten früh­zeitig vor dem Notar­termin mit ihrem Bank­sach­bearbeiter reden, sodass dieser alle für die Grund­schuld erforderlichen Unterlagen an den Notar schi­cken kann.

Bis zur Schlüssel­über­gabe

Ist alles unter­schrieben, geht die Arbeit für den Notar erst richtig los. Er lotst seine Klienten durch das Geschäft, so wie es im Vertrag fest­gelegt wurde. Dafür hat er sich im Beur­kundungs­termin von beiden Kauf­parteien Voll­machten geben lassen. Üblicher­weise geht es dann so weiter:

Vormerkung. Der Notar beantragt, dass zugunsten des Käufers zunächst eine „Auflassungs­vormerkung“ im Grund­buch einge­tragen wird. Die Vormerkung schützt den Käufer vor allem davor, dass bis zu seiner Eintragung als Eigentümer Gläubiger des Verkäufers an die Immobilie heran­wollen. Sobald die Vormerkung einge­tragen ist, kann der Käufer den Kauf­preis zahlen. Er muss nicht warten, bis er als Eigentümer im Grund­buch steht.

Die Vormerkung ist zwar keine Pflicht, aber dringend zu empfehlen, auch wenn sie je nach Höhe des Kauf­preises einige hundert Euro kostet. Ohne Vormerkung droht Käufern im schlimmsten Fall der Verlust ihres Geldes.

„Nur wer zum Verkäufer eine gute und besonders vertrauens­volle Beziehung hat, kann auf die Vormerkung ausnahms­weise verzichten“, sagt Peter Veit, Notar in Heidel­berg. Eine solche Situation kann vorliegen, wenn es um das Haus des Vaters geht, mit dem der Sohn sich gut versteht und dessen Vermö­gens­verhält­nisse er gut kennt.

Unterlagen. Damit der neue Eigentümer einge­tragen werden kann, fordert der Notar alle dafür notwendigen Unterlagen an. Stehen etwa noch alte, vom Verkäufer bestellte Grund­schulden im Grund­buch, werden diese jetzt gelöscht.

Zwar ist es möglich, dass der Käufer die Schulden über­nimmt und für seine Bank­finanzierung als Sicherheit nutzt. Das hat den Vorteil, dass der Verkäufer Kosten für die Löschung der alten und der Käufer die Grund­buch­kosten für die Bestellung der neuen Grund­schuld spart. Sinn­voll ist dieses Modell aber immer nur, wenn der Kauf über dieselbe Bank finanziert wird, bei der auch der Verkäufer den Kredit aufge­nom­men hatte.

Der Notar kümmert sich schließ­lich auch darum, dass die Gemeinde eine Erklärung schickt, in der sie auf ihr Vorkaufs­recht verzichtet.

Zum Schutz des Käufers wird der Notar das Eigentum auch erst dann auf den Käufer umschreiben lassen, nachdem er sich von der ordnungs­gemäßen Zahlung des Kauf­preises über­zeugt hat.

Steuer. Ist der Kauf­vertrag beur­kundet, schickt der Notar eine Kopie an das Finanz­amt. Das Amt fordert den Käufer dann zur Bezahlung der Grund­erwerb­steuer auf. Nur wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanz­amt die sogenannte Unbe­denk­lich­keits­bescheinigung aus, ohne die eine Immobilie nicht umge­schrieben wird.

Zahlungs­aufforderung. Nach Abschluss des Vertrags dauert es normaler­weise zwei bis acht Wochen, bis der Notar alle Unterlagen zusammen hat. Danach fordert er zur Zahlung des Kauf­preises auf – zum Beispiel inner­halb von zwei weiteren Wochen. Der Kauf­preis wird direkt auf das Konto des Verkäufers über­wiesen oder, wenn dieser noch Bank­schulden hat, direkt an die Bank.

Notar­konto. Dass der Käufer das Geld zuerst auf ein Konto des Notars (Notarander­konto) über­weist und der es später an den Verkäufer weiterleitet, geschieht nur noch in Ausnahme­fällen. „Etwa dann, wenn der Käufer sofort ins Haus möchte und keine Zeit hat, auf die Eintragung der Vormerkung zu warten“, sagt Notar Peter Veit aus Heidel­berg. „Dann bleibt das Geld solange auf dem Notarander­konto, bis alle Voraus­setzungen für den lastenfreien Immobilien­erwerb des Käufers herbeigeführt sind.“

Schlüssel. Hat der Verkäufer den Kauf­preis erhalten, kann es noch einige Monate dauern, bis der Käufer als neuer Eigentümer im Grund­buch einge­tragen wird. Die Schlüssel zur Immobilie werden meist schon vorher übergeben. Wann, wird im Kauf­vertrag fest­gehalten.

Will der Käufer sofort ins Haus, um etwa mit Sanierungs­arbeiten zu beginnen, bekommt er den Schlüssel mitunter schon nach Vertrags­schluss. Häufig erhält er diesen aber erst, wenn der Kauf­preis gezahlt ist.

Mit der Schlüssel­über­gabe gehen meist auch die Lasten der Immobilie auf den Käufer über. Er hat dann die Grund­steuer und Kosten wie Müll- und Abwasser­gebühren zu tragen. Ist das Objekt vermietet, steht ihm aber auch die Miete zu.

Keine Schein­geschäfte

Im Kauf­vertrag wird stets vermerkt, dass die Vertrags­partner keine „Neben­abreden“ getroffen und insbesondere den Kauf­preis richtig angegeben haben.

Diese Erklärung im Vertrag sollten Käufer und Verkäufer ernst nehmen und nicht etwa mit Blick auf die vom Käufer zu zahlende Grund­erwerb­steuer vereinbaren, dass der höhere Preis nur unter der Hand gilt. Parteien, die beim Notar einen nied­rigeren Kauf­preis angeben, machen sich strafbar.

Manchmal treffen beide Seiten ohne böse Absicht unzu­lässige Neben­abreden, etwa wenn der Käufer zusätzlich zum Grund­stück die Einbauküche oder das noch vorhandene Heizöl über­nehmen möchte und dafür einen Aufpreis zahlen soll. „Das gehört auch in den Kauf­vertrag und muss mit beur­kundet werden“, sagt Notar Peter Veit.

Angst um zusätzlich fällige Steuern muss an dieser Stelle niemand haben. Veit: „Wird der Kauf­preis für mitverkaufte Hausbe­stand­teile oder Möbel im Kauf­vertrag gesondert ausgewiesen, fällt dafür auch keine Grund­erwerb­steuer an.“