13.12.2005

Große Eigentümergemeinschaften haben meist professionelle Hausverwalter. Doch oft wissen Eigentümer nicht, welche Rechte und Pflichten der Verwalter hat. ­Finanztest beantwortet die wichtigsten Fragen.

Wo steht eigentlich, was der ­Verwalter alles tun muss?

Seine Aufgaben sind vor allem im Verwaltervertrag und im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Eigentümer und Verwalter können den Vertrag frei gestalten, solange sie sich im gesetzlichen Rahmen bewegen.

Typische Aufgaben für Hausverwalter: der jährliche Wirtschaftsplan, die Organisation der Hausordnung, die Instandhaltung des Hauses und die Verwaltung des Gemeinschaftsgeldes.

Er darf aber nicht ohne die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft teure Aufträge an Handwerker vergeben. Ausnahmen gelten nur für Notfälle.

Hat der Verwalter etwa zu überhöhten Preisen Aufträge an eine Handwerksfirma erteilt, muss er den Eigentümern die entstandenen Mehrkosten ersetzen.

Muss ich dem Verwalter eine Einzugsermächtigung zum Einzug der Wohngeldvorauszahlungen erteilen?

Ja. Voraussetzung ist aber, dass die Wohnungseigentümerversammlung die Erteilung der Einzugsermächtigungen durch die Eigentümer beschlossen hat.

Der Verwalter will im Verwaltungsvertrag seine Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränken. Geht das?

Nein. Der Verwalter haftet grundsätzlich auch für normale Fahrlässigkeit. Er darf die Verjährung seiner Haftung auch nicht im Vertrag von drei auf zwei Jahre nach Ende der Verwaltung verkürzen.

Müssen die Eigentümer den Verwalter in der jährlichen Eigentümerversammlung entlasten?

Nein, einen Anspruch auf Entlastung hat der Verwalter nicht. Er muss auch ohne sie eine ordnungsgemäße Verwaltung leisten. Haben die Eigentümer den Verwalter in der Eigentümerversammlung entlastet, können sie keine Ansprüche mehr gegen ihn geltend machen, wenn danach ein Schaden sichtbar wird, den er fahrlässig verursacht hat.

Das betrifft aber nicht Schäden, die der Verwalter vorsätzlich verursacht hat. In solchen Fällen haftet er trotz Entlastung.

Die Verweigerung der Entlastung dürfte das Verhältnis zwischen Eigentümern und Verwalter trüben. Daher sollten die Eigentümer den Verwalter entlasten, wenn sie mit seiner Arbeit zufrieden sind und es ­keine Hinweise auf Unregelmäßigkeiten oder Schlampereien gibt.

Für eine Nichtentlastung würde nach Ansicht des Bonner Vereins „wohnen im eigentum“ etwa sprechen, wenn der Verwaltungsbeirat, der die Jahresabrechnung vor der Abstimmung in der Eigentümerversammlung prüft, Bedenken hinsichtlich der Richtigkeit oder Vollständigkeit anmeldet. Oder, wenn der Verwaltungsbeirat offensichtlich mit dem Verwalter kungelt. Auch der Verwaltungsbeirat muss übrigens nicht zwingend entlastet werden.

Wann kann man den Verwalter ­vorzeitig abberufen?

Das kann die Eigentümerversammlung nur, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümern und Verwalter so stark gestört ist, dass eine Zusammenarbeit unzumutbar ist. Das ist aber nur in Extremfällen gegeben, etwa wenn der Verwalter Geld veruntreut.

Die Eigentümer sollten sich vor so einem Schritt beraten lassen, denn wenn das Gericht den Beschluss wieder aufhebt, sind noch mehr Spannungen garantiert.