13.11.2012

Weil viele Anleger aufgrund der Finanzmarkt­krise ihr Geld inflations­sicher in Immobilien investieren wollen, machen Anbieter geschlossener Immobilienfonds derzeit glänzende Geschäfte. Doch taugen die Fonds tatsäch­lich als vernünftige Geld­anlage? Die Fonds­experten von Finanztest haben sich 58 aktuell am Markt angebotene geschlossene Fonds angesehen. Das trau­rige Ergebnis: Nur 8 der 58 geschlossenen Immobilienfonds im Test sind befriedigend. 40 Fonds fallen durch.

Immer mehr Anleger investieren in Immobilienfonds

Allein im ersten Halb­jahr 2012 investierten Anleger mehr als 733 Millionen Euro in geschlossene Fonds für Immobilien­projekte in Deutsch­land. Die Anbieter sammelten damit nach Angaben des Verbands geschlossener Immobilienfonds gut 50 Prozent mehr Kapital ein als im ersten Halb­jahr 2011. Für die Fonds spricht, dass alles so bequem ist. Anleger beteiligen sich meist mit Beträgen ab 10 000 Euro an einem großen Immobilien­projekt. Das kann ein Büro- oder Wohn­haus, ein Seniorenheim, Hotel oder ­Einkaufs­zentrum sein. Kauf, Verwaltung und Vermietung über­nehmen die Fondsanbieter. Sie sammeln auch das Anlegergeld ein und schließen den Fonds, wenn genug Geld zusammen gekommen ist.

Geschlossene Fonds keine trans­parente Anlage

Läuft der Fonds wie geplant, bekommen die Anleger über jähr­liche Ausschüttungen zunächst ihr einge­setztes Kapital zurück. Echte Über­schüsse erhalten sie meist erst nach vielen Jahren – und den Löwen­anteil zum Schluss, wenn die Immobilie irgend­wann zu einem hoffentlich guten Preis verkauft wird. Doch nur wenn ein Anbieter seriös geplant hat, kann sich ein Fonds für Anleger lohnen. Ob die Planung etwas taugt, ist aber bei den viele Jahre laufenden Beteiligungen vorab schwer heraus­zufinden. Sicher ist: Eine „besonders trans­parente Vermögens­anlage“ sind geschlossene Immobilienfonds ganz bestimmt nicht. Auch wenn der Verband geschlossener Immobilienfonds das behauptet.

36 Fonds schafften es nicht einmal ins Test­verfahren

Die Experten von Finanztest haben 58 aktuelle Fonds untersucht. Das Ergebnis ist verheerend: 36 Fonds fielen schon in der Vorprüfung durch, weil ihre Konstruktion für Anleger von vorn­herein zu riskant ist. Die Anbieter solcher Fonds wenden sich zum Beispiel an Klein­anleger, die ihre Anlagesumme in Raten zahlen. Das Anleger­problem bei solch einer Konstruktion: Geht der Fonds pleite, müssen Ratensparer trotzdem bis zur vereinbarten Gesamt­summe weiterzahlen. Andere Fonds fielen negativ auf und aus der Wertung, weil bei Ihnen sogenannte Anfangs­kosten anfallen, die mehr als 20 Prozent ihrer Einlage ausmachen. Das ist Geld, das nicht ins eigentliche Fonds­investment fließt.

22 Fonds in der Detail­prüfung

Von 58 Immobilienfonds haben nur 22 die ­Finanztest-Grundan­forderungen erfüllt. Nur die Risikokenn­zahlen dieser 22 Angebote wurden im zweiten Schritt detailliert geprüft. Dabei fielen vier weitere Fonds durch. Sie erhielten das Qualitäts­urteil mangelhaft. Lediglich acht Fonds waren befriedigend, weitere zehn ausreichend. Sehr gut oder gut hat kein Fonds im Test abge­schnitten. Die hohen Kosten, die vor allem auch durch Provisionen an Banken und Vermittler entstehen, sowie die vielen weiteren Risiken ließen kein besseres Urteil zu. Licht­blicke gibt es unter dem Strich nur wenige: Gute Aussichten, die prognostizierten Renditen auch zu erwirt­schaften, hat zum Beispiel der FHH Immobilienfonds „Studieren und Wohnen“, der 30 Millionen Euro in neue Studentena­part­ments in Hamburg und Frank­furt am Main investiert. Im umfang­reichen Testartikel erklären die Experten von Finanztest ganz generell und an Fall­beispielen, wie geschlossene Immobilienfonds funk­tionieren. Die Test­tabellen zeigen, wo genau es bei den insgesamt 58 untersuchten Fonds hapert.