21.08.2001

Eigentümerversammlung: Einer gegen alle

Eigentümerversammlung Meldung

Planen die Wohnungseigentümer große Baumaßnahmen am Haus, müssen alle zustimmen. Lange Zeit war das anders.

Die Finanzierung ist gesichert, der Kauf perfekt: Endlich Eigentümer! Kein Vermieter mehr, der einem vorschreibt, was man in seiner Wohnung zu tun und zu lassen hat ­ wenn da nicht das verflixte Gemeinschaftseigentum wäre.

Herr im Haus ist man nur über sein bisschen Sondereigentum. Das sind die Räume einer Wohnung, die Wände drumherum aber schon nicht mehr. Tragende Wände, aber auch die Fußböden inklusive Estrich und die Decken gehören der Gemeinschaft. Da sie das Haus im Ganzen zusammenhalten, geht ihr Erhalt auch die Nachbarn an.

Allen zusammen gehört ebenso der Grund unterm Haus. Nur markierte Autostellplätze können aus dem Gemeinschaftsland herausgetrennt und zu Sondereigentum eines Eigentümers gemacht werden. Ob der Keller, der Balkon oder der Spitzboden über dem Dachgeschoss der Gemeinschaft oder nur einem gehören, steht in der Teilungserklärung beim Grundbuchamt.

Gemeinsame Verwaltung

Was allen gemeinsam gehört, wird von ihnen auch gemeinsam verwaltet. Nur in Notfällen darf sich der Einzelne ohne Rückfrage zum Fürsprecher der anderen aufschwingen. Allein einen Handwerker beauftragen darf er zum Beispiel, wenn im Keller ein Rohr geplatzt und dadurch die Bausubstanz gefährdet ist.

Weniger dringende Probleme müssen dagegen in der Eigentümerversammlung beraten werden. Sie ist das Parlament der Eigentümer, das mindestens einmal im Jahr zusammenkommt. Hier hat im Normalfall jeder eine Stimme. Manche Gemeinschaften einigen sich aber auch auf eine andere Stimmrechtsvergabe. So kann der Eigentümer von drei Wohnungen für jede Wohnung eine Stimme bekommen. Die Stimmenzahl kann sich aber auch danach richten, wie viel Quadratmeter man am Haus besitzt. Solche Änderungen werden in der Gemeinschaftsordnung als "Haussatzung" der Eigentümer vermerkt.

Da zwei Eigentümer schnell drei Meinungen entwickeln, legt das Wohnungseigentumsgesetz fest, wie bei Streitereien zu verfahren ist. Anders als im Bundestag reicht für Beschlüsse der Eigentümerversammlung nur in Ausnahmefällen eine Mehrheit von mehr als 50 Prozent. Sie genügt, wenn es um alltägliche Fragen der "ordnungsgemäßen Verwaltung" geht. Das betrifft den Inhalt der Hausordnung genauso wie die Höhe der Rückstellungen für Instandhaltungsarbeiten, die Auswahl eines Hausverwalters und die Jahresabrechnung der gemeinsamen Ausgaben etwa für Reparaturen.

Geht es jedoch um "bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen", müssen alle Eigentümer zustimmen. Damit wird der Einzelne davor geschützt, gegen seinen Willen teure Maßnahmen bezahlen zu müssen, die nur den Nachbarn zugute kommen.

Streit um den Vorgarten

Zu Streit kommt es nicht nur wegen teurer Bauarbeiten. Ärger kann auch eine Sondernutzung machen, wenn also ein Einzelner Teile des Gemeinschaftseigentums allein nutzen will.

Eine Berliner Eigentümerversammlung hatte dem Eigentümer der Gastwirtschaft im Erdgeschoss erlaubt, im Vorgarten Bier ausschenken zu lassen. Da das eine Sondernutzung ist, hätten dem Gesetz nach eigentlich alle Eigentümer zustimmen müssen. Es fand sich aber nur eine Mehrheit, die das Gartenlokal erlaubte. Eine Lärmschutzmarkise sollte Belästigungen vermeiden.

Als es dann Monate später doch zu laut wurde, verlangten mehrere Eigentümer, den alten Beschluss aufzuheben und die Kneipengäste wieder aus dem Vorgarten zu verbannen. Der Streit ging bis zum Bundesgerichtshof (BGH). Der entschied, dass die Mehrheit nicht ausreichte, um die Sondernutzung des Vorgartens zu erlauben.

Die Richter beschränkten die Feststellung aber nicht darauf. Generell dürften Eigentümer von Gesetz oder Gemeinschaftsordnung nur abweichen, wenn alle zustimmen und die Änderung ins Grundbuch eingetragen wird.

Fasst die Eigentümerversammlung dann nur einen Mehrheitsbeschluss, ist dieser nichtig. Der Überstimmte muss ihn nicht einmal anfechten. Die Begründung der Richter: Wenn das Gesetz die "Mehrheitsmacht" begrenzen wolle, könnten sich die Gerichte nicht darüber hinwegsetzen (Az. V ZB 58/99).

BGH entschied zuvor anders

In der Vergangenheit hatte der Bundesgerichtshof die Frage der Einstimmigkeit lockerer gehandhabt. Grund war die Angst vor Beschlussunfähigkeit. Denn wenn die Zustimmung aller nötig ist, kann das Veto eines Querulanten auch vernünftige Pläne vereiteln. Will die Mehrheit etwa auf dem Grundstück Carports anlegen, müssen eigentlich alle zustimmen. Schert einer aus, kann sein O. K. nicht erzwungen werden.

Damit der Mehrheit in solchen Situationen nicht die Hände gebunden sind, hatte der Bundesgerichtshof 1970 einen Ausweg entwickelt. Dem Urteil zufolge durfte auch die Mehrheit an sich einstimmig zu fällende Beschlüsse fassen. Ungültig sei die Entscheidung normalerweise nur, wenn ein Miteigentümer sie binnen eines Monats vor dem Amtsgericht anficht (Az. VII ZB 3/70).

Mit dieser höchstrichterlichen Hilfestellung konnten auch große Eigentümergemeinschaften mit vertretbarem Diskussionsaufwand Entscheidungen fällen. Außerdem mussten die Eigentümer nicht vor jedem Beschluss erst prüfen, ob Einstimmigkeit nötig ist oder auch schon eine Mehrheitsentscheidung reicht.

Wirbel um Altbeschlüsse

Künftig wird es in vielen Fällen schwerer, sich über eine Minderheit hinwegzusetzen. Doch was ist mit alten Beschlüssen, die die Mehrheit ­ wie in dem Berliner Kneipenfall ­ zu Unrecht entschieden hatte? Einige der alten Streitereien könnten neu aufgerollt werden.

Der BGH macht in seinem Beschluss deutlich, dass abgeschlossene Sachverhalte abgeschlossen bleiben sollen. Hat sich etwa 1998 die Mehrheit gegen den Willen eines Miteigentümers geeinigt, die Hausbalkone verglasen zu lassen, und sind die Arbeiten und die Bezahlung erledigt, dann soll es dabei bleiben.

Ist der Einzelne jedoch in einer noch aktuellen Frage zu Unrecht überstimmt worden, kann er in vielen Fällen auch jetzt noch dagegen vorgehen. Das betrifft Beschlüsse, mit denen der Anteil des Einzelnen an gemeinsamen Investitionen (so genannter Kostenverteilungsschlüssel) vom Gesetz abweichend neu geregelt wird. Wie der BGH-Beschluss zeigt, können aber auch unbefristete Sondernutzungsrechte wie die Gartennutzung durch einzelne Bewohner wieder auf den Prüfstand gestellt werden.

Vieles bleibt offen

Um Chaos durch seinen Stimmungswandel zu vermeiden, hat sich der BGH ein Hintertürchen offen gelassen: Sollte der Sachverhalt noch nicht abgeschlossen sein, könnten selbst unzureichende Mehrheitsbeschlüsse Bestand haben. Vorausgesetzt, man habe auf die bisherige Rechtsprechung vertraut und die nachträgliche Beseitigung der Folgen wäre eine "unzumutbare Härte". Wann das der Fall ist, können aber nur Richter verbindlich klären, letztlich wäre also erneut der BGH gefragt.

Mehrheit entscheidet

Beschlüsse zur "ordnungsgemäßen Verwaltung" wie die Bestellung eines Hausverwalters kann weiter die Mehrheit fassen. Abweichungen von gesetzlichen Vorschriften oder der Gemeinschaftsordnung müssen dagegen einstimmig abgenickt werden.

In der Grauzone dazwischen verfahren die Bundesrichter wie bisher: Der Beschluss bleibt gültig, wenn sich einen Monat lang keiner rührt.

Will die Eigentümergemeinschaft die stählerne Haustürklinke durch eine vergoldete Messingklinke ersetzen, reicht also ein Mehrheitsbeschluss ­ obwohl das die "ordnungsgemäße Verwaltung" überschreitet. Die Mehrheit muss nur einen Monat zittern, ohne dass Protest angemeldet wird. Dann darf die Klinke trotz Gegenstimmen an die Tür.

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