Zurück zum Artikel

Regeln für die Abstimmung

19.08.2008

Instandhaltung oder Modernisierung? Von der Baumaßnahme hängt es ab, wie viele Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Unsere Beispiele sind in der Fachliteratur überwiegend unstrittig. Gerichtsurteile nach neuer Rechtslage gibt es noch nicht.

Instandhaltung und Instandsetzung Modernisierende Instandsetzung Modernisierung Bauliche Veränderung
Maßnahmen, mit denen die Funktionstüchtigkeit und das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage aufrechterhalten werden und die zum Werterhalt notwendig sind.

Die Instandhaltung und Instandsetzung gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung, ist also gesetzliche Pflicht. Dazu zählen auch die erstmalige Herstellung eines mangelfreien Zustands bei Mängeln aus der Bauzeit und die Umsetzung behördlicher Anordnungen.
Ersetzt vorhandene defekte sowie veraltete oder unmoderne Einrichtungen oder Anlagen des gemeinschaftlichen Eigentums durch technisch Neueres, Besseres und möglicherweise Teureres.

Die Maßnahmen müssen aber wirtschaftlich sinnvoll und nachvollziehbar sein und sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Wichtig ist immer der „eparaturanlass“ der Maßnahme.
Erhöht den Gebrauchswert des Gemeinschaftseigentums oder verbessert die Wohnverhältnisse auf Dauer, spart nachhaltig Energie oder Wasser oder ist eine Anpassung an den Stand der Technik.

Ein Instandsetzungsbedarf ist nicht Voraussetzung. Es muss aber ein vernünftiges Verhältnis von Kosten und Nutzen erkennbar sein, Luxussanierungen gelten nicht als Modernisierung.
Verändert die Wohnanlage in ihrer Eigenart. Auch wenn ein einheitlicher optischer Gesamteindruck uneinheitlich wird, gilt das als bauliche Veränderung.
Beispiele:
  • Die Fassade oder das Treppenhaus werden neu gestrichen.
  • Das Dach wird neu gedeckt.
  • Der Keller wird abgedichtet.
  • Eine erstmalige Herstellung eines mangelfreien Zustandes kann der Bau eines Parkplatzes sein, wenn dieser laut Teilungserklärung bereits vorhanden sein müsste.
  • Eine Umsetzung behördlicher Anordnungen kann der Bau eines Müllstellplatzes sein, etwa wenn die Abwurfanlage entfernt werden musste.
Beispiele:
  • Eine sanierungsbedürftige Fassade wird neu verputzt und gleichzeitig gedämmt.
  • Die reparaturanfällige alte Ölheizung wird durch einen energieeffizienten Gasbrennwertkessel ersetzt.
  • Eine kaputte Klingelanlage macht einer modernen Gegensprechanlage Platz.
  • Die Hausantenne ist defekt und das Haus wird ans Kabelnetz angeschlossen.
Beispiele:
  • Anschluss an das Breitbandkabelnetz, ohne dass die bisherige Gemeinschaftsantenne defekt ist.
  • Aufstellen eines Fahrradständers.
  • Einbau eines Fahrstuhls.
  • Neugestaltung des Eingangsbereichs.
  • Pflasterung des Hofes.
  • Der Anbau von Balkonen ist eine Modernisierung, sofern damit der Charakter der Wohnanlage nicht verändert wird.
Beispiele:
  • Anbau eines Wintergartens.
  • Aufstockung oder Abriss einzelner Gebäudeteile.
  • Asphaltierung einer größeren Grünfläche, um die Fläche als Parkplatz zu nutzen.
  • Wenn nur einzelne Balkone angebaut oder verglast werden oder wenn beim Bau von Dachgauben die Symmetrie des Hauses nicht eingehalten wird, ist das eine bauliche Veränderung.
Einfache Mehrheit: Für eine Instandsetzung genügt ein Beschluss mit einfacher Mehrheit. Laut Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme. Die Gemeinschaftsordnung kann aber festlegen, dass die Stimmrechte nach Miteigentumsanteilen verteilt werden.

Ein Einzelner kann auch eine Instandsetzungsmaßnahme verlangen und notfalls gegen die Mehrheit vor Gericht durchsetzen – vorausgesetzt, sie entspricht „nach billigem Ermessen“ dem Interesse der Gemeinschaft.
Einfache Mehrheit: Wie bei der Instandsetzung genügt für die modernisierende Instandsetzung die einfache Mehrheit der Eigentümer. Auch die Möglichkeit, die Maßnahme zu verlangen und vor Gericht durchzusetzen, besteht. Doppelt qualifizierte Mehrheit: Für eine Modernisierung ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich, das heißt, es müssen drei Viertel aller eingetragenen Miteigentümer zustimmen, die zusammen über mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile verfügen (siehe Stimmrechte). Einstimmigkeit: Einer baulichen Veränderung müssen alle betroffenen Eigentümer zustimmen. Geschieht das nicht, ist aber auch ein Beschluss mit einfacher Mehrheit möglich. Wird dieser nicht innerhalb eines Monats angefochten, ist der Beschluss bestandskräftig.

Die bauliche Veränderung kann auch von einzelnen Eigentümern verlangt werden, wenn andere Eigentümer dadurch nicht beeinträchtigt werden.
Zurück zu: Startseite Meldung