14.02.2006

Eigenheim finanzieren: Jetzt erst recht

Die eigenen vier Wände richtig finanzieren

Ein solider Finanzierungsaufbau ist kein Kunststück. Schon wenige Grundregeln helfen Ihnen, teure Fehler zu vermeiden.

Eigenkapital

Setzen Sie bis auf eine Sicherheitsreserve von drei bis sechs Nettomonatsgehältern so viel Eigenkapital ein wie möglich. Die Zinsen, die Sie durch das größere Eigenkapital bei der Finanzierung sparen, sind höher als die Zinsen, die Sie mit einer sicheren Geldanlage erzielen können.

In der Regel sollten Sie mindestens 20 Prozent der Kosten aus eigenen Mitteln zahlen können.

Kreditbedarf

Kalkulieren Sie sorgfältig Ihren Kreditbedarf. Ist der Kredit zu niedrig bemessen, wird eventuell eine teure Nachfinanzierung nötig. Ist er zu hoch, verlangen ­Banken eine happige Nichtabnahmeentschädigung auf den nicht ausgezahlten Teil der Kreditsumme.

Alte Bausparverträge

Der Effektivzins für ein Bauspardarlehen liegt bei vielen älteren Bausparverträgen über 5 oder 6 Prozent. Das ist zurzeit viel teurer als ein Kredit von der Bank.

In diesem Fall ist es das Beste, wenn Sie für Ihre Finanzierung nur das Guthaben abrufen, auf das Darlehen verzichten und lieber einen höheren Bankkredit aufnehmen. Das gilt besonders, wenn Sie einen Bauspartarif haben, bei dem die Bausparkasse den Darlehensverzicht mit einem Zinsbonus belohnt.

Tipp: Wenn Sie unsicher sind, können Sie mithilfe unseres Excel-Bausparrechners prüfen, ob sich das Bauspardarlehen lohnt.

Neue Bausparverträge

Ein neuer Bausparvertrag lohnt sich in der Regel nicht, wenn Sie sofort oder kurzfristig finanzieren möchten. Das gilt auch für die von Banken und Bausparkassen häufig angebotenen Kombikredite, bei denen die Bausparkasse den Bausparvertrag mit einem tilgungsfreien Darlehen bis zur Zuteilung vorfinanziert.

In unserem aktuellen Vergleich (Modellfall 6 in Tabelle „6. Volltilgerdarlehen bieten volle Sicherheit“) waren die Bausparangebote wieder einmal teurer als vergleichbare Bankkredite.

Vorsicht: Die meisten Bausparkassen werben für ihre Kombikredite mit irreführenden Zinssätzen, die nicht die Sparraten für den Bausparvertrag enthalten. Lassen Sie sich bei Bausparfinanzierungen daher immer den Gesamteffektivzins inklusive aller Kosten nennen.

Zinsbindung

Sichern Sie sich die niedrigen Zinsen durch eine lange Zinsbindung. Zehn Jahre sind derzeit das Minimum.

Besonders attraktiv sind Zinsbindungen von 15 oder sogar 20 Jahren. Sie kosten im Vergleich zu einer zehnjährigen Zinsbindung nur wenige Zehntel Prozentpunkte mehr, bieten aber eine viel höhere Sicherheit. Zusatzpluspunkt: Kredite mit so langer Zinsbindung können Sie zehn Jahre nach der Auszahlung jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

Tipp: Eine gute Mischung ist die Kombination aus einem Bankdarlehen mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung und einem Zehnjahreskredit der KfW.

Tilgung

Nutzen Sie das niedrige Zinsniveau für eine höhere Tilgung Ihres Darlehens. Die noch immer von vielen Banken angebotene Anfangstilgung von 1 Prozent ist viel zu niedrig. Sie führt zu einer Kreditlaufzeit bis über 40 Jahre. Durch den extrem langsamen Schuldenabbau haben Sie ­außerdem ein hohes Zinserhöhungsrisiko am Ende der Zinsbindung.

Tipp: Spätestens mit Rentenbeginn sollten Sie die Schulden los sein. Ältere müssen daher schneller tilgen als Jüngere. Um in 20 Jahren schuldenfrei zu sein, benötigen Sie bereits rund 3 Prozent Tilgung, bei 15 Jahren sind es 5 Prozent.

Sondertilgung

Halten Sie sich die Möglichkeit offen, auch einmal mehr zu tilgen als die festen monatlichen Raten. Je höher das Sondertilgungsrecht, desto eher verlangen Banken aber dafür Zinsaufschläge. Vereinbaren Sie daher nur solche Sondertilgungen, die Sie wirklich brauchen können. 5 Prozent der Kreditsumme pro Jahr sind bei vielen Instituten kostenlos. In der ­Regel reicht das völlig.

Als Alternative können Sie einen flexiblen Teilkredit mit variablen Zinsen aufnehmen, den Sie jederzeit ganz oder teilweise zurückzahlen können. Variable Darlehen sind anfangs meist etwas günstiger als Festzinsdarlehen. Steigen die Zinsen am Kapitalmarkt, steigen allerdings auch Kreditzins und Monatsrate.

Finanzierungsplan

Lassen Sie sich für jedes Angebot einen kompletten Finanzierungsplan bis zur vollständigen Entschuldung aufstellen. Prüfen Sie sorgfältig, ob Sie die monatliche Kreditbelastung und die laufenden Nebenkosten für das Haus auf Dauer tragen können. Eine Kreditbelastung von mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens ist zu hoch!

Tipp: Für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung sollte die Bank im Finanzierungsplan einen höheren Zinssatz von 7 bis 8 Prozent ansetzen, weil die Zinsen steigen können. Sie müssen in der Lage sein, eine solche Zinserhöhung zu verkraften. Wenn nicht, wählen Sie besser von Anfang an eine längere Zinsbindung.

Neubau

Achten Sie darauf, dass Sie den Kredit in Teilbeträgen zu den Zeitpunkten abrufen können, an denen die Zahlungen an die Baufirma fällig werden. Sonst wird ­eine teure Zwischenfinanzierung nötig. Versuchen Sie, Bereitstellungszinsen zu ­vermeiden, indem Sie möglichst viele Freimonate aushandeln oder gleich zu Angeboten greifen, bei denen Sie erst sechs oder zwölf Monate nach Darlehensabschluss Bereitstellungszinsen zahlen müssen.

Kapitalmarkt

Banken lassen Ihnen einige Tage bis zu zwei Wochen Zeit, um ein verbindliches Angebot anzunehmen. Beobachten Sie in dieser Zeit die Entwicklung der Pfandbriefrenditen am Kapitalmarkt. Verlangen Sie einen besseren Zins, wenn die Renditen seit Erstellung des Angebots gesunken sind.

Tipp: Die Renditen finden Sie unter www.bondboard.de und www.hypverband.de, außerdem im Finanzteil vieler Tageszeitungen.

Lesen Sie auf der nächsten Seite: Tabelle: Kreditangebote von Banken, Bausparkassen und Kreditvermittlern

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