02.03.2004

Baufinanzierung: Kredite optimieren

Baufinanzierung Test

Billige Baukredite haben meist einen Haken: Die Topkonditionen gelten nur für so genannte erstrangige Darlehen bis zu maximal 60 Prozent des von der Bank geschätzten Beleihungswerts der jeweiligen Immobilie. Das macht im Schnitt nur etwa die Hälfte der Baukosten insgesamt aus. Wer den Rest nicht aus der eigenen Tasche finanzieren kann, benötigt zusätzliche finanzielle Mittel. Die gibts meist zu deutlich schlechteren Konditionen. Finanztest hat die verschiedenen Möglichkeiten unter die Lupe genommen und nennt Vor- und Nachteile für Bauherren und Käufer.

Hohe Zinsaufschläge vermeiden

Es gibt zwei Möglichkeiten: Entweder bietet die Bank Bauherren oder Käufern an, das Darlehen um die gewünschte Summe aufzustocken. Beträgt die Gesamtsumme mehr als 60 Prozent des Beleihungswertes, wird allerdings das gesamte Darlehen teurer - etwa um 0,10 bis 0,30 Prozentpunkte. Bei anderen Banken können Bauherren einen zweiten Kredit aufnehmen. Dieses nachrangige Darlehen ist etwa um 0,20 bis 0,80 Prozentpunkte teuer als der erste Kredit mit günstigen Konditionen.

Feste Vorgaben

Um beide Angebote vergleichen zu können, müssen Kreditnehmer den Banken feste Vorgaben machen. Dazu gehören der Auszahlungsbetrag, die Zinsbindung und die monatliche Belastung. Mit diesen Angaben sollten sie sich die Restschuld am Ende der Zinsbindung ausrechnen lassen, um einen Vergleichswert zu bekommen. Bei Angeboten, die aus zwei Darlehen bestehen, müssen die Restschulden einfach zusammengerechnet werden.

Geschickt verteilen

Mit einer Kombination aus erst- und zweitrangigem Darlehen können Kreditnehmer zusätzlich Zinsen sparen, indem sie die Tilgung geschickt aufteilen. Statt für beide Darlehen den gleichen Tilgungssatz zu vereinbaren, sollten Kreditnehmer das teure Nachrangdarlehen so schnell wie möglich abzahlen. Mit dem günstigeren Erstdarlehen können sie sich dagegen Zeit lassen. Grund: Die Zinsersparnis ist größer, wenn zuerst das teure Darlehen getilgt wird.

Wenig gute Anbieter

Bauherren und Käufer können aber auch von ihrer Bank nur das Topangebot bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes nehmen. Für die restliche Summe nehmen sie dann ein weiteres Darlehen bei einer anderen Bank oder Bausparkasse auf. Vor allem regionale Sparkassen und Genossenschaftsbanken sind dazu bereit. Die Konditionen können sich oft sehen lassen. Beispiel: Ende Januar konnten Bauherren bei einigen Filialbanken Nachrangdarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung und Effektivzinsen ab 5 Prozent erhalten. Bei Kreditvermittlern wie Magral und Interhyp lag der Effektivzins sogar unter 5 Prozent. Das ist günstiger als ein erstrangiger Kredit bei den meisten Banken.

Eine Übersicht über Kreditinstitute, die nachrangige Darlehen vergeben, zeigt der Testkompass.

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