15.03.2011

Der Zeitpunkt für den Bau oder Kauf einer Immobilie ist günstig. Die Hypothekenzinsen sind niedrig. Obgleich sie seit Herbst 2010 wieder steigen. Niedrige Zinsen allein machen aber noch keine gute Baufinanzierung aus. test.de gibt Orientierung für eines der wichtigsten finanziellen Projekte im Leben.

Eigenkapital

Am Anfang der Suche sollte ein Kassensturz stehen. Je höher das Eigenkapital, desto geringer ist die Zinsbelastung und desto günstiger bieten Banken ihre Kredite an. Bis auf eine Sicherheitsreserve von drei bis sechs Nettomonatslöhnen sollten Baufinanzierer daher ihr Erspartes fürs Eigenkapital mobilisieren.

Ideal ist es, wenn sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises und die Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren aus eigenen Mitteln bestreiten können. Mit weniger Eigenkapital wird die Finanzierung zwar nicht unmöglich, aber teurer und risikoreicher.

Die Vollfinanzierung einer Immobilie durch die Bank birgt hohe Risiken und ist allenfalls für Kreditnehmer mit hohem und langfristig sicherem Einkommen geeignet. Die Risikozuschläge für den Kredit und die Raten sind hoch. Muss der Kreditnehmer sein Haus nach einigen Jahren verkaufen, reicht der Verkaufserlös möglicherweise nicht für die Kreditrückzahlung aus.

Geld vom Staat oder Boss

Die Entscheidung ist einfach: Gibt es Darlehen der öffentlichen Hand, sollten Baufinanzierer solche Kredite in Anspruch nehmen. Baugeld vom Staat ist in der Regel günstig (Überblick über Förderprogramme). Auch die Anfrage beim Arbeitgeber kann sich lohnen. Vor allem große Unternehmen sind bereit, Mitarbeitern niedrig verzinste Darlehen für den Hausbau oder -kauf zur Verfügung zu stellen.

Bausparvertrag

Mit einem Bausparvertrag können Baufinanzierer mittel- bis langfristig Eigenkapital für die Finanzierung der eigenen vier Wände ansparen und sich gleichzeitig den Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen sichern. Dafür müssen sie sich während der Sparphase mit niedrigen Zinsen von meist 0,5 bis 1,5 Prozent begnügen. Seit November 2008 gibt es Bausparverträge auch mit der staatlichen Riester-Förderung für die Altersvorsorge. (Infos zum Bausparen).

Für Kunden, die sofort Geld zum bauen oder kaufen benötigen, bieten die Bausparkassen sogenannte Kombikredite an. Statt sein Darlehen wie üblich direkt zu tilgen, schließt der Kreditnehmer in dieser Variante einen Bausparvertrag ab, den er in monatlichen Raten anspart. Sobald der Bausparvertrag nach beispielsweise zehn Jahren zugeteilt wird, löst er das Darlehen mit der Bausparsumme – seinem Guthaben und dem Bauspardarlehen – auf einen Schlag ab. Bausparvertrag und Vorausdarlehen sind in der Regel so aufeinander abgestimmt, dass Zinsen und Raten während der gesamten Laufzeit von 20 Jahren und länger feststehen.

Noch vor einigen Jahren waren solche Kombikredite meist zu teuer. Doch inzwischen hat sich das Blatt gewendet. In unseren letzten Tests waren die Kombikredite vieler Bausparkassen günstiger als Bankangebote mit vergleichbar langer Zinsbindung. Vor allem bei den Krediten mit Riester-Förderung hatten die Bausparkassen klar die Nase vorn.

Banken und Sparkassen

Das Kernstück der Baufinanzierung bildet in der Regel ein langfristiges Hypothekendarlehen einer Bank oder Sparkasse (Infos zu Hypothekendarlehen).

Banken und Sparkassen beschränken ihr Baufinanzierungsgeschäft längst nicht mehr auf die Vergabe langfristiger Darlehen. Fast alle verfügen über eine Bausparkasse und eine Versicherungsgesellschaft als Partner. Daher bieten sie meist auch kurzfristige Zwischenfinanzierungen von Bausparverträgen oder tilgungsfreie Darlehen im Zusammenhang mit Bauspar- und Versicherungsverträgen an.

Achtung: Die Finanzierung aus einer Hand ist für den Kunden bequem – kann aber teuer werden. Denn die Bank mit den niedrigsten Darlehenszinsen, die zugleich den besten Bauspartarif hat und die günstigste Versicherung vermittelt, gibt es nicht. Wer sparen will, muss sich die Bausteine der Finanzierung oft bei unterschiedlichen Geldgebern besorgen. Bei der Suche nach der günstigsten Finanzierung helfen die Tests der Stiftung Warentest.