20.03.2012

Trotz gestiegener Immobilien­preise müssen Bauherren und Wohnungs­käufer heute viel weniger für die eigenen vier Wände ausgeben als noch vor einigen Jahren. Finanztest hat 92 Finanzierungsangebote untersucht und die güns­tigsten Darlehen für sechs Modell­fälle ermittelt. Der Test zeigt: Nie waren die Zinsen so nied­rig, nie war das Angebot so vielfältig.

Zu diesem Thema bietet test.de einen aktuel­leren Test: Immobilienkredite.

Zins­rutsch macht Immobilienkauf einfacher

Für einen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung zahlen die Kunden jetzt rund 3 Prozent Zinsen im Jahr, nur halb so viel wie noch im Früh­jahr 2002. Auf ihre Finanzierung hat der Zins­rutsch denselben Effekt, als wären die Immobilien­preise um 20 bis 30 Prozent gesunken. Das wiegt selbst die zuletzt stark gestiegenen Preise in Groß­städten wie Hamburg, München und Berlin mehr als auf. Selbst für zwanzig Jahre und mehr gibt es Kredite zu 3 Prozent.

Bis zu 40 000 Euro gespart

Ob Neufinanzierung oder Anschluss­kredit: Die Zins­unterschiede zwischen billigstem und teuerstem Anbieter sind enorm. Sie summieren sich im Test zum Beispiel für einen 150 000-Euro-Kredit mit 20 Jahren Zins­bindung auf fast 40 000 Euro. Finanztest bietet viele Infos und Tipps sowie die besten Konditionen für:

• Modell­fall 1: Finanzierung mit langer Zins­bindung
• Modell­fall 2: Kombikredite der Bausparkassen mit Fest­zins bis zum Schluss
• Modell­fall 3: Flexibler Kredit mit Raten­wechsel
• Modell­fall 4: Hauskauf mit KfW-Förderdarlehen
• Modell­fall 5: Anschluss­kredit als Voll­tilgerdarlehen
• Modell­fall 6: Forwarddarlehen

Zinsen auf Rekord­tief

Güns­tige Angebote mit sensationell nied­rigen Zinsen gab es in jedem der untersuchten Modell­fälle. Das zeigen einige Beispiele aus dem Test.

• Lang­läufer. Die Landes­bausparkasse West vergab Anfang Februar einen 150 000-Euro-Kredit zum Effektivzins von 2,99 Prozent. Der Clou: Zinsen und Raten stehen während der vollen Lauf­zeit von 22 Jahren fest. Kunden nehmen bei diesem Angebot zudem noch hohe Zulagen und Steuer­vorteile aus der Riester-Förderung mit.
• Anschluss­kredit. Haus­eigentümer, die ihren Anschluss­kredit inner­halb von zehn Jahren komplett tilgen, werden von Banken derzeit besonders hofiert: So ein Voll­tilgerdarlehen bot die Volks­bank Düssel­dorf Neuss zum Effektivzins von 2,42 Prozent an. Die Deutsche Bank war mit 2,52 Prozent nur wenig teurer.
• Wenig Eigen­kapital. Immobilienkäufer mit geringem Eigen­kapital zahlen oft happige Zins­aufschläge. Doch auch für sie gibt es erst­klassige Angebote. Ein flexibles Darlehen mit 15 Jahren Zins­bindung in Höhe von knapp 90 Prozent des Kauf­preises gab es bei güns­tigen Vermitt­lern schon zum Effektivzins von 3,39 Prozent.

Riester-Darlehen sind erste Wahl

Für die Eigenheim­finanzierung sind Kredite mit Riester-Förderung erste Wahl. Sie unterscheiden sich kaum von herkömm­lichen Darlehen, bringen Haus­eigentümern aber viele tausend Euro an Zulagen und Steuer­vorteilen. Obwohl sie die geförderten Tilgungs­leistungen im Renten­alter versteuern müssen, bleibt unterm Strich ein dickes Plus. Das gilt meist auch dann, wenn der Riester-Kredit ein wenig teurer ist als ein unge­fördertes Darlehen.

Bausparkassen liegen vorn

Die Topangebote im Test kamen von den Bausparkassen Schwäbisch Hall, LBS West, LBS Rhein­land-Pfalz, LBS Bayern und LBS Ost. Sie verlangten für Kombikredite mit Riester-Förderung nur Effektivzinsen von 3,0 bis 3,6 Prozent – fest­geschrieben für die gesamte Lauf­zeit von 18 bis 30 Jahren. Die Kombikredite haben allerdings einen Haken: Die güns­tigsten Bausparkassen vergeben sie höchs­tens bis zu 72 oder 80 Prozent des Kauf­preises. Wer damit nicht auskommt, muss auf teurere Anbieter ausweichen.

Mehr Info im Chat

Wie viel Eigen­kapital ist nötig? Lohnt sich ein Riester-Darlehen? Wie funk­tioniert ein Bauspar-Kombikredit? Kann ich meinen bestehenden Immobilien­kredit vorzeitig kündigen? Ihre Fragen rund um die Eigenheim­finanzierung beant­worten die Finanztest-Experten Heike Nicodemus und Jörg Sahr im Chat zur Baufinanzierung am Mitt­woch, 28. März 2012 ab 13 Uhr. Sie können Ihre Fragen dort schon jetzt stellen.