01.09.2014

Baudarlehen: Entschädigung bei Kredit­ablösung

Baudarlehen Rechner

Viele Banken verlangen zu hohe Entschädi­gungen von Kredit­nehmern, die ihr Hypotheken­darlehen vorzeitig ablösen oder nicht abnehmen. Der Finanz­test-Excel­rechner ermöglicht es, die maximal zulässige Vorfälligkeits­entschä­digung zu berechnen. Außerdem lässt sich ermitteln, ob eine Umschuldung Ihres Darlehens vor Ablauf der Zins­bindung lohnt.

Hintergrund

In bestimmten Fällen haben Kreditnehmer das Recht, ihr Darlehen bereits vor Ablauf der Zins­bindung zurück­zuzahlen. Das gilt vor allem anläss­lich eines Haus­verkaufs. Die Bank kann im Gegen­zug einen Ausgleich dafür verlangen, dass sie das Geld nicht zu dem Zins­satz anlegen kann, den sie für das Darlehen bekommen hätte. Das gleiche gilt, wenn der Kreditnehmer ein vertraglich vereinbartes Darlehen gar nicht erst abnimmt. Die Höhe der Entschädigung hängt vom Zins­satz ab, den eine Bank für ihre Ersatz­anlage zugrunde legt. Je nied­riger der Zins­satz, desto höher die Entschädigung. Nach der Recht­sprechung des Bundes­gerichts­hofs müssen die Banken für die Ermitt­lung der Entschädigung die Rendite für Pfand­briefe heran­ziehen. Folge: Die Entschädigung fällt oft nied­riger aus als von der Bank ermittelt. Viele Banken rechnen mit nied­rigeren Renditen.

Rechnen Sie selbst

  • Geben Sie in das Excel­programm die Daten Ihres Altkredits ein. Dazu benötigen Sie von Ihrer Bank die Höhe der Rest­schuld zum geplanten Ablöse­termin. Das Programm berechnet die plan­mäßige Rest­schuld am Ende der Zins­bindung.
  • Wählen Sie, mit welchem Wieder­anlagezins­satz die Vorfälligkeits­entschädigung berechnet wird. Wählen Sie Rendite Pfand­briefe, setzt das Programm auto­matisch die aktuelle Kapitalmarkt­rendite an. Die Werte werden regel­mäßig aktualisiert.
  • Nach Eingabe des Risiko­abschlags, der Verwaltungs­kosten- und der Margen­erstattung sowie einer eventuell anfallenden Bearbeitungs­gebühr berechnet das Programm die Vorfälligkeits­entschädigung.
  • Jetzt können Sie berechnen, ob sich eine Umschuldung trotz Vorfälligkeits­entschädigung lohnen kann. Geben Sie Zins­satz und Zins­bindung des neuen Darlehens an. Beachten Sie: Eine Umschuldung zu einem güns­tigeren Darlehen ist während der Zins­bindung in der Regel nur mit Zustimmung der Bank möglich. Ein Recht auf vorzeitige Rück­zahlung gibt es ¦– anders als bei einem Haus­verkauf – nicht.

Das Programm rechnet zum Vergleich auch die Finanzierung ohne Umschuldung durch: Der Altkredit läuft weiter und wird erst zum Ende der Zins­bindung durch einen Anschluss­kredit abge­löst. Der berechnete Grenz­zins­satz gibt den Effektivzins des Anschluss­darlehens an, bei dem beide Finanzierungen gleich­wertig sind. Eine Umschuldung ist sinn­voll, wenn Sie bis zum Ende der Zins­bindung mit einem höheren Zins­satz rechnen oder sich gegen einen solchen Zins­anstieg absichern möchten.

Mit Hilfe des Grenz­zins­satzes können Sie die Umschuldung auch direkt mit einem Forward-Darlehen vergleichen. Für dieses Darlehen können Sie schon heute feste Konditionen vereinbaren. Er wird aber erst zum Ende der Zins­bindung ausgezahlt.

Hinweis: Bitte speichern Sie den Excel-Rechner auf Ihre Fest­platte und öffnen Sie ihn direkt aus Excel. Dazu klicken Sie mit der rechten Maustaste auf den Link und wählen „Ziel speichern unter“ bzw. „Verknüpfung speichern unter“. Sie benötigen mindestens Excel 97.

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Ausführliche Hilfe

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